עיצוב מחדש – כיצד הבינוי סביב המטרו ישנה את המרחב העירוני שאנו מכירים?

מתחת לפני השטח (תרתי משמע) מתחוללת מהפכה שקטה שהולכת לשנות את המרחב העירוני שאנו מכירים. ולא, לא מדובר בעוד דבר סתמי שיחלוף או רעיון שעלה על סדר היום, מדובר בפרויקט ענק שמיום אישורו מתקדם בצעדי ענק ורק בכיוון אחד, הוא בראש סדר העדיפויות של גופי התכנון וההכנות אליו הולכות וגוברות. יתכן שיצא לכם לשמוע בחצי אוזן על פרויקט המטרו והרהרתם לעצמכם – בטח זה ייקח עשורים, איפה אנחנו ואיפה זה, או שלא ייחסתם לזה חשיבות כי בכל זאת מדובר "סך הכל באמצעי תחבורה". אנו רוצים לחדש לכם ולומר שהתוכניות כבר מאושרות, זמן, כסף ומשאבים רבים כבר מוקצים לטובת המטרו והוא אפילו זכה לחוק משלו בספר החוקים של מדינת ישראל. איפה זה פוגש אותנו? למרות מה שאנחנו חושבים, המטרו הוא לא אמצעי תחבורה בלבד, הוא תשתית לאומית שמביאה איתה שינוי עצום בכל עולם התכנון והבניה באופן של שינוי קו הרקיע של אזור המרכז באמצעות בניה של מגדלים עם תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור לצד מרכזי מסחר ותעסוקה ותשתיות ציבוריות. 

תוכניות התת"ל

מדובר בתוכניות תשתיות לאומיות שקידמה הועדה לתשתיות לאומיות (הות"ל) של תוואי המטרו ושלושת קווי המטרו – M1, M2, M3. במנהל התכנון מציינים כי הרקע להקמת המטרו החל בשנת 2012 בה פרסמו משרדי התחבורה מסמך מדיניות ארצי בנושא תחבורה ציבורית וממנו עלה כי קיים פיגור משמעותי ברמות השירות וההשקעה בתחבורה הציבורית בישראל ביחס לעולם המפותח. בהמשך לכך פותחה תוכנית אסטרטגית לפיתוח מערכות תחבורה ציבורית עתירת נוסעים במטרופולין תל אביב בשיתוף פעולה של משרד התחבורה, האוצר, מנהל התכנון, חברת נת"ע ורכבת ישראל. הוחלט להקים שלושה קווי מטרו חדשים, שיספקו את רמת השירות, הנגישות, הכיסוי והקיבולת הנדרשים ליצירת רשת תחבורה שתאפשר הסעה של 4 – 3.5 מליון נוסעים ביום.

קו M1 – קו רדיאלי בציר צפון – דרום המחבר את הערים הצפוניות והדרומיות במטרופולין תל אביב עם מרכז העיר תל אביב. הקו באורך כולל של 85 ק"מ וכולל 62 תחנות שעוברות ברשויות: הרצליה, רמת השרון, כפר סבא, רעננה, הוד השרון, תל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד. קו M1 פוצל לשלוש תוכניות:

תתל 101/א' – מקטע דרומי מצומת חולון ועד לוד ורחובות, התוכנית אושרה על ידי הממשלה ביום 02/06/2022.

תתל 101/ב' – מקטע צפוני חלק מרכזי מצומת חולון צפונה עד גלילות, התוכנית אושרה עד ידי וועדת השרים בממשלה ביום 02/10/2022.

תתל 101/ג' – מקטע צפוני מגלילות ברמת השרון צפונה לכפר סבא ורעננה, לאחר שהתוכנית נדונה בוועדת משנה להשגות ובמליאת הות"ל, היא אושרה ביום 06/05/2025.

קו M2 – קו רדיאלי בציר מזרח – מערב המחבר את הערים ממזרח למטרופולין לערים ממערבה לו. הקו באורך כולל של 26 ק"מ וכולל 23 תחנות שעוברות דרך הרשויות: תל אביב, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ופתח תקווה.

תתל/102 – התוכנית של קו M2, אושרה על ידי הממשלה ביום 30/04/2024.

קו M3 – קו חצי טבעתי המחבר את הקווין השונים ומייצר מבנה רשת רדיאלי היקפי. הקו באורך כולל של כ – 40 ק"מ וכולל 25 תחנות שעוברות ברשויות: הרצליה, רמת השרון, תל אביב, פתח תקווה, קרית אונו, רמת גן, אור יהודה, אזור, חולון, בת ים, ומתפצלת ממנו שלוחה לנתב"ג בתחום רשות שדות התעופה.

תתל/103- התוכנית של קו M3 אושרה על ידי הממשלה ביום 02/06/2022.

תמ"א 70 – מרחב תחנות המטרו

בעקבות אישור תוואי המטרו וקווי המטרו הכינה הועדה הארצית לתכנון ובניה תוכנית מתאר ארצית לפיתוח המרחב הסובב את תחנות המטרו, מתוך רצון לייצר יחסי גומלין בין מערכת המטרו לפיתוח המרחב העירוני הסובב. מוסדות התכנון הבינו שלמערכת המטרו יש פוטנציאל אדיר לפיתוח הסביבה הבנויה. התחנות לאורך קווי המטרו יהפכו למוקדים של פעילות עירונית תוך ייעול השימוש בשירותים העירוניים השונים בעקבות הגברת הנגישות אליהם. על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל וההשקעה האדירה במערכת להסעת המונים, יש לייצר מערכת שנתמכת בסביבה עירונית מפותחת, מוטת תחבורה ציבורית. תמ"א 70 כוללת הוראות לתכנון אורבני במספר תחומים, נפרט כאן את ההוראות המשמעותיות ביותר עבור בעלי הקרקעות:

1. הגדרת תחומי העצמה סביב תחנות המטרו וסימון מרחבי הפיתוח סביב התחנות – התוכנית כוללת תיחום של שטחים ברדיוסים הקרובים לתחנות באמצעות חלוקה ל"טבעות" (טבעת ראשונה וטבעת שניה לתחנה), בתוך תחומים אלו קובעת התוכנית "אזורי פיתוח" ואזורי התחדשות". כך, לאורך תוואי המטרו וסביב כל תחנה יתבצע פיתוח של בניה על קרקעות שאינן מפותחות והתחדשות עירונית על מבנים ישנים שאותם יהרסו מחדש על מנת לבנות לגובה. אם נביט בהוראה זו נבין שלכל אורך תוואי המטרו בדגש על סביבת התחנות תתבצע בניה חדשה באופן שישנה את קו הרקיע של מטרופולין תל אביב על כל הרשויות דרכן עובר התוואי.
2. קביעת הוראות והנחיות להעצמת בניה הנובעת ממערכת הסעת המונים – אם לא די בכך שהתוכנית קובעת אזורי התחדשות ואזורי פיתוח באזורי ההשפעה של המטרו כדי לשנות את המרחב העירוני הקיים, התוכנית קובעת הוראות לפיהן הבניה באזורים אלו תהיה עצימה ומסיבית, מגדלים רבי קומות עם הגדלה משמעותית של יחידות דיור ואזורי מסחר ותעסוקה. בצניעות ניתן לומר שאזורים אלו יהיו המרכזים השוקקים והמרכזיים ביותר במדינת ישראל עם הקמתם, תשכחו מכל מה שהכרתם – מדובר במרחב שלא הכרנו כאן בישראל ולשם המדינה הולכת בצעדי ענק.
3. קביעת הוראות להכנת תוכניות מקומיות במרחב התחנות – מאחר ומדובר בתוכנית ברמה ארצית, מדובר בתוכנית מחייבת ומשכך היא כוללת הוראות להכנת תוכניות לבינוי במרחב התחנות באופן שיגשים את חזון המדינה ויממש את מטרות העל של סביבת המטרו. התוכנית מצמצמת הלכה למעשה את מרחב הפעולה של הרשויות וקובעת הוראות ברורות וסטנדרטים להכנת תוכניות, לא עוד תלות ברשות המתכננת שיכולה לקבוע כרצונה, אלא קו אחיד ומנחה שיוצר מגמה גורפת.

נשמע אמנם דמיוני אבל זה אמיתי ומציאותי לחלוטין, התוכנית קיבלה תוקף ואושרה על ידי הממשלה ביום 11/05/2025, לא ניתן להתנגד אליה והיא מכאן הולכת בכיוון אחד בלבד – קדימה. רפי אלמליח מנכ"ל מנהל התכנון בירך בערוץ 12 את ממשלת ישראל על אישור התוכנית שמעצבת מחדש את גוש דן ואמר כי במנהל התכנון פועלים לקידום ההנגשה לתושב של בתי הספר, גני הילדים, התעסוקה כך שהכל יהיה קרוב ונגיש תחבורתית.

"עולים על הרכבת"

מושג שמשתמשים בו הרבה בעולם הנדל"ן, כעת מקבל משמעות כפולה של ניצול ההזדמנות האדירה של השקעה בקרקעות שהן מחרבי העתיד של המדינה סביב תחנות המטרו שהן בראש סדר העדיפויות, כמו בכל דבר בחיים יש המרוויחים הגדולים כתוצאה מהתוכנית הזו ואלו בעלי הקרקעות, למעשה הם יכולים להיות אתם. מנהל התכנון מקדם בימים אלו לא מעט תוכניות בכל רחבי הארץ, כל תכנית טומנת בחובה פוטנציאל השבחה ורווח למשקיע שרוכש קרקע לפיתוח, אולם, כאשר משקיע רוכש קרקע בתוכנית שמקודמת לפיתוח והיא נמצאת במתחמי השפעה של המטרו, פוטנציאל ההשבחה שלו עולה באופן משמעותי והוא זוכה בהזדמנות להיות הבעלים של הקרקעות שנבחרו על ידי המדינה להיות המרחב העירוני בליבת פרויקט המטרו. לא בכדי אנו רואים שעוד ועוד קרקעות שמוגדרות כאזורי פיתוח של המטרו נמצאות בהליכי תכנון על ידי הותמ"ל ועל ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר", מדובר במגמה של האצת הליכי תכנון דווקא בקרקעות אלו. והדבר החשוב לא פחות, לא מדובר רק בתוכניות שמקודמות באופן מזורז ויעיל יותר, אלא בתוכניות עם הוראות להעצמת זכויות בניה מכוח התוכנית הארצית תמ"א 70. הזכרנו במאמרים שלנו לא מעט את החשיבות של זכויות הבניה וכיצד הן משפיעות על שווי הקרקע, כך שהנהנים האמיתיים מהעצמת זכויות הבניה אלו בעלי הקרקעות ששווי הקרקע שלהם מזנק ועולה.

מהכרותינו עם ציבור המשקיעים אנו יודעים שלכל אורך הקריאה מהדהדת בראשכם השאלה – מתי כל זה יקרה? שמענו לא מעט פעמים אמירות כמו – "גם אם אשקיע בקרקע לייד המטרו הפיתוח שלה ייקח זמן רב מאחר והשמשת המטרו אינה בעתיד הנראה לעין", נציג בפניכם שתי נקודות שיעזרו לכם לחשוב על זה באופן שונה:

1. לאחר שראינו כי מטרת התוכנית לפיתוח סביב תחנות המטרו היא יצירת סביבה תומכת מטרו ופיתוח אזורי התחנות ההיגיון הבריא מחייב אותנו להגיע למסקנה שהבניה והפיתוח סביב המטרו תהיה מוקדמת להשמשת המטרו עצמו על מנת שאזורי התחנות יהיו ראויים ומוכנים לשימוש.
2. פרק ג' לחוק המטרו : מימון ופיתוח מיזם המטרו קובע בסעיף 17 כי מימון מיזם המטרו ייעשה באמצעות מס השבחת המטרו, פיתוח מקרקעין המצויים במתחם ההשפעה שיוקנו למדינה, הכנסות שיתקבלו מפיתוח מקרקעין המיועדים לשמש במתחם דפו או כתחנת מטרו, הכנסות שיתקבלו מהקצאת מקרקעין ישראל המצויים בסביבת המטרו ומתחמי הדפו. – העולה מהחוק הוא שעיקר מימון תשתית המטרו מצוי בכספים שיתקבלו כתוצאה מפיתוח מקרקעין הנמצאים בהשפעת המטרו, לצורך גביית כספים אלו יש לאשר תחילה תוכניות משביחות על אותן הקרקעות ובכך אנו מבינים שהקרקעות יפותחו עוד בטרם בניית התשתית עצמה וצופים כי נהנה מהשבחת הנכס שלנו בצורה המיטבית.

מיישבים ישראל מקצה משאבים ממערכי האיתור והשיווק שלה על מנת להציע לקהל המשקיעים שלה עסקאות קרקע טובות בסביבת המטרו ומאפשרת להם להצטרף אליה להשקעה במתחמי העתיד של מדינת ישראל. מציעים לכם לקחת את ההזדמנות בשתי ידיים ו"לעלות על הרכבת".