סדר בבלאגן – מהו תקן 22 וכיצד נסתייע בו

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

פערי המידע בשוק הקרקעות

משקיעים רבים רוכשים קרקעות שאינן זמינות לבנייה מתוך צפייה שתופשר הקרקע בעתיד לבנייה ובכך ייהנו מהשבחתה על דרך של בנייה או מכירת הקרקע והשאת רווח כספי. לעיתים רבות קיימים פערים בין צפיית המשקיעים לבין גורל הקרקע העתידי ואירע אף כי מצאו עצמם מחזיקים בקרקע שבמשך הזמן אושרה בה תוכנית פוגעת שמסיתה את ייעוד הקרקע לייעוד שמשקף שווי נמוך יותר ממחיר רכישתם. מצבים אלו נובעים מפערי מידע עמוקים בין מציעי הקרקעות לבין הניצעים, יתכן כי אדם המעוניין לבצע השקעה הונית ומגיע לחברת שיווק אינו בעל ידע תכנוני ורקע בתחום, אפשר כי הוא אדם שנמשך אחר פרסום ואין בידיו את הכלים הנדרשים לזהות את הנקודות החשובות שיבטיחו כי ציפייתם אכן תתגשם ברוב הימים. לצורך זיהוי קרקע בעלת פוטנציאל אמיתי להשבחה שהוא מעבר לספקולציה בעלמא שאינה בעלת אחיזה במציאות, יש לבחון מספר נתונים ביניהם: ייעוד הקרקע בתוכנית מתאר ארצית, יעודה בתוכנית מתאר מחוזית, אם טרם שינתה יעודה בתוכנית מתאר מקומית יש לבחון מהו חזון הרשות באשר לקרקע (באמצעות מסמכי מדיוניות וכיו"ב), כמו כן יש לבחון מהו הצפי לצפיפות, קרי כמות היחידות שיאושרו לבנייה על כל דונם קרקע לכשתאושר הקרקע לבנייה, ויש לבחון מהו השווי הריאלי הצפוי ליחידה זמינה לבניה בבוא העת. כל אלו ועוד מהווים בסיס לבחינת טיב ההשקעה וגזירת נותנים מספריים לגביי כדאיות הקנייה במחיר הנקוב.

תקן 22 ככלי לצמצום הפערים

עקב הצורך לצמצם את פערי המידע בין המציעים (חברות השיווק) לבין הניצעים (משקיעים) נוצר בשנת 2014 תקן שמאי 22 שעומדת חובה להציגו בעת מכירה או החכרה לצרכן קרקע שאינה זמינה לבניה, מכוח תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה). התקן נועד ליצור שפה אחידה בין המציעים לניצעים באמצעות החלת חובות גילוי על המציעים שיצמצמו את הפערים כאמור. התקן קובע רמות פירוט מזעריות ואמות מידה לגילוי הנדרש בשומת מקרקעין לקרקע המשווקת לציבור, על מנת לאפשר להם לשקול את הרכישה באופן מושכל. בתקן קיימת התייחסות לנתונים שנמנו לעיל ובעצם הוא מספק מידע למתעניין בנכס במספר רבדים. התקן מכיל סקירה מקיפה של המצב התכנוני של הקרקע ומרפט את כלל התוכניות החלות על השטח מכלל וועדות התכנון, כך שניתן לזקק מהתקן את ייעודי הקרקע בתוכניות השונות. כמו כן, מתייחס התקן לצפי של צפיפות שסביר כי תאושר עם הפשרת הקרקע לבנייה ובכך יכול המשקיע לקבל אינדיקציה לכמות השטח הנדרש לצורך קבלת זכות עתידית ליחידת בנייה. התקן מתאר את הנכס והסביבה, את דבר קיומם, או היעדרם של מתקנים ותשתיות בסביבת הקרקע אשר עלולים להשפיע על אפשרות הבנייה על הקרקע. בנוסף מציג התקן את הערכת השמאי בדבר משך הזמן הנדרש וההליכים הנדרשים לצורך הבאת הקרקע למצב זמין לבנייה, דבר שמאפשר לקבל תמונת מצב של זמנים, שעלול להשפיע מאוד על נכונותו של אדם להשקיע את כספו בנכס. עוד מתייחס השמאי בתקן להוצאות הכורכות עבור יועצים/בעלי מקצוע ואת סך העלויות והתשלומים הצפויים לרשויות הצומחות ממימוש או שינוי יעוד של הקרקע (היטל השבחה, דמי היתר, היטלי פיתוח וכדומה). אמצעי זה מסייע למשקיע הפוטנציאלי לבצע אומדן של ההפרשים בין "הברוטו לנטו" בעסקת "אקזיט" כאשר תהפוך הקרקע זמינה לבניה. לאחר התייחסות למידע המפורט ועוד, נחתם התקן עם נתונים מהותיים, שלא לומר המהותיים ביותר של הערכת שווי שמאי בשני תרחישים: מצב א' – קביעת שווי בהתאם ליעוד הקרקע ביום השומה, קרי בהתאם ליעוד הקרקע בתוכנית מאושרת ללא הבאה בחשבון של אפשרות לשינוי יעוד עתידי. מצב ב' – "שומה מבוססת הנחה" המושתת על נקודת הנחה בה תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בניה על הקרקע.

כאשר מציג המציע את התקן הוא בעצם מאפשר למשקיע הפוטנציאלי לבחון את כלל הנקודות המהותיות על הקרקע, ובעצם מונע מצב בו אדם משקיע כספו עם צפיות שווא ומפסיד מקרן השקעתו. התקן מאפשר לקבל החלטה מושכלת מבוססת מידע והערכות מבעל מקצוע שעורך שומה יסודית על הקרקע במסגרת אחריותו המקצועית. לאור האמור, יידע כל משקיע ורוכש כי עליו לייחס חשיבות לתקן ולא להקל ראש בנתוניו, יכולה זו להיות טעות מרה לרכוש את הקרקע ולהתעצל לקרוא את נתוני השומה. לכן, הטיפ החשוב ביותר שנוכל להעניק לכם הוא לעבור על התקן, לגזור משמעויות ממנו ובכך לבסס החלטתכם ולהשקיע באופן חכם, כך אנו עושים אצלנו במיישבים ישראל עם כל לקוח ומסבירים לו באופן מפורט את פרטי השומה, בכדיי שיוכל להכיר ולדעת.

מאמרים נוספים