יחד זה תמיד יותר מלבד – מהו הסכם שיתוף ומדוע כדאי להיות חלק ממנו

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

אם ביצעתם בעבר השקעה בקרקעות וודאי שמעתם את המושג "הסכם שיתוף", הוא נפוץ, שכיח ורבים מרוכשי הקרקעות נקשרים בו. אז ראשית נעשה סדר ונסביר בקצרה מהו שיתוף במקרקעין ומהו הסכם שיתוף.

מהו שיתוף במקרקעין?

סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין כדלקמן:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

פירוש הדברים הוא שבעלים בנכס מקרקעין משותף (בשפה הרווחת נקרא מושע), מקנה לכל אחד מהבעלים חלק בלתי מסוים במקרקעין, לצורך העניין אם אני מחזיק 50% מחלקה, איני יכול לטעון שהחצי שלי הוא החלק הדרומי של החלקה, אלא הבעלות היא ב50% מכל פיסה ופיסה בחלקה.

ביחסי שיתוף כאמור, מרגישים לעיתים רבות הבעלים שבעלותם היא כ"טיפה בים", שכן חלקם אינו משמעותי ביחס לשאר בעלי הזכויות בחלקה. דבר זה מובילם להיקשר בהסכם שמאגדם יחד כמקשה אחת ומאפשר להם להשתמש בזכויות העומדות להם ככלל ובכך מגביר את אפשרות ההשפעה שלהם על עתיד המקרקעין.

מהו הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף מוגדר בסעיף 29 לחוק המקרקעין כדלקמן:

"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין…. ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

בעצם מדובר בהסכם המסדיר את היחסים בין השותפים, את הזכויות והחובות, השימוש, קבלת ההחלטות, בחירת בעלי מקצוע, תשלומים וכיו"ב. נדמיין שאני מחזיק בקרקע המקנה לי זכות ליחידת דיור בתוכנית מסוימת, היחידה שברשותי בטלה בשישים כלפי יתר בעלי הזכויות במגרש ולכן כוח המיקוח שלי ואפשרותי לנהל משא ומתן שימקסם את התמורות שלי עם יזמי בנייה, עת תופשר הקרקע לבניה אפסי. אך, כאשר אני חלק מקבוצה גדולה של בעלי זכויות שנקשרו יחד, שמתנהלים כמקשה אחת, גדל כוח המיקוח באופן מהותי, ישנה אפשרות למקסם את התמורות ולבצע התמכרות, קיימים מנגנונים מושכלים לקבלת החלטות והיכולת לקבוע את גורל המקרקעין העתידי גדלה. כפי שמגדיר החוק, כוחו של הסכם השיתוף יפה כלפי שותפים עתידיים וכל אדם, כך שמרגע כריתת ההסכם העברת הזכויות בנכס כפופה לתנאים שנקבעו מבעוד מועד והוסכמו על ידי השותפים, דבר שמהווה מנגנון הגנה איתן ושומר מפני כניסה של גורמים בלתי רצויים כשותפים במקרקעין. חשוב להבין, שהשותפות במקרקעין קיימת גם ללא הסכם שיתוף, עצם העובדה שקיימת בעלות באחוז מחלקה. לכן, ישנה חשיבות רבה להסדרת היחסים בהסכם שיכול לפתור בעיות רבות וחילוקי דעות בעתיד. מנגנון ההגנה המהותי ביותר בהסכם שיתוף הוא הגנה ממכירה כפויה של המקרקעין בתביעות של פירוק שיתוף. חשוב גם לציין כי אחוז אחזקה נמוך במקרקעין לעיתים רבות עלול לגרום לבעלים לגלות אדישות רציונלית בדבר עתיד הנכס והוא בעצם מעדיף לחדול מעשייה ופעילות. אין זה סביר כי אדם המחזיק מטרים בודדים יתרוצץ בין יזמי בנייה ובעלי מקצוע וישקיע מזמנו כאשר התועלת פחותה עבורו בשל אחזקתו הנמוכה. אולם, כאשר נקשר אדם זה בהסכם שיתוף יש מי שפועל עבורו ומנהל את ההליכים כך שהוא בחלק מבעלי הזכויות בהסכם נהנה באופן ישיר מפרי עשייתם.

לאחר שהובהר מה הוא שיתוף במקרקעין, מהו הסכם שיתוף ומה יתרונותיו, נעמוד על שתי נקודות חשובות בבואנו להיקשר בהסכם. ראשית, יש לוודא שהסכם השיתוף ירשם במרשם המקרקעין, אנו רוצים שכל העברת זכויות תתבצע בהתאם להסכם וכאשר ההסכם אינו רשום בנסח הטאבו יכול אחד השותפים להפר התחייבותו ולהעביר זכויותיו לצד ג' מבלי להכפיפו להסכם, דבר שעלול לגרום מצב בו שותף בלתי רצוי שלא עומדות לו חובות כלפי השותפים הופך להיות שותף שלנו ויכול להקשות על קבלת החלטות ולחבל במרקם היחסים התקין שהוסכם ונקבע מראש. דבר נוסף שיש לוודא הוא שהסכם השיתוף יאגד בעלי זכויות בהיקף משמעותי מספיק, אין כל נפקות ומשמעות להסכם שיתוף בין בעלים בשטחים זעירים, היכולת מיקוח ומשא ומתן שלהם אפסית כאילו לא נקשרו בהסכם כלל. על מנת להיות אגד חזק ובעל אפשרות השפעה על ההסכם לבטא אחזקה משמעותית דיו שיזמים יראו בה מטרה אסטרטגית ויסכימו למקסם את תמורותיהם בכדיי לרותמם אליהם.

מאמרים נוספים