אם כבר הגעתם למסקנה שהשקעה בקרקע היא האפיק המתאים עבורכם, אתם מכירים בערך והפוטנציאל העצום שטמון בכך וכל שנותר לכם הוא לבחור באיזו קרקע אתם מעוניינים להשקיע, המאמר הזה הוא בשבילכם. לעיתים השאלה בה מתחבטים המשקיעים היא לא האם להשקיע או האם דווקא בקרקע, אלא באיזו קרקע, מדובר בשאלה לא פשוטה בכלל. בחירת הקרקע הנכונה שתניב לכם את התשואה אליה אתם מייחלים היא פרי של עבודה קשה, ידע וכלים, על מנת לבחון את הנתונים ולגזור מהם מסקנות עליכם לדעת מהם הפרמטרים החשובים באמת ובהתאם להם לגבש תמונת מצב על כדאיות ההשקעה.
מודל שלושת השלבים של חברת מיישבים ישראל
במאמר זה נשתף איתכם את המודל שבנינו לבחינת כדאיות של קרקע להשקעה, אנו בחברה משתמשים בו בעצמנו ומקפידים לבחור אך ורק את הקרקעות שעונות על הקריטריונים שנפרט להלן, בבואכם לבחון הצעה להשקעה תוכלו להיעזר במודל זה ולבחון על פיו האם מדובר בעסקה אטרקטיבית.
שלב ראשון – בחינת סיווג הבעלות של הקרקע: בראש ובראשונה, בטרם בחינת הסטטוס התכנוני והמספרים עלינו לבצע סינון מקדים ולהתמקד רק בקרקעות שמוחזקות בבעלות פרטית. בכדי להבין מהי המשמעות של בעלות פרטית ומדוע מדובר בתנאי סף שיש בו בכדי לפסול את ההשקעה עוד בטרם בדיקה מעמיקה נסביר מהו הפילוח של סיווג הבעלויות של הקרקעות במדינת ישראל. עוגת הקרקעות במדינת ישראל אולי מוכרת לחלקכם, אם לא שמעתם בעבר על אחוזי האחזקה אתם עומדים להיות מופתעים. מתוך 100% קרקעות שיש במדינת ישראל ישנן 93% מהקרקעות שמוחזקות על ידי המדינה, או שלוחותיה, קרקעות מסוג זה נקראת בשפה הרווחת "קרקעות מנהל" – משמעות הדבר היא שברובן המוחלט של הקרקעות במדינת ישראל אין לנו אפשרות לקבל אחיזה משפטית מוחלטת בתצורה של בעלות, אלא השימוש בהן נעשה באמצעות קניין של שכירות לטווח ארוך או בשם היותר מוכר שלה – "חכירה", כשאנחנו כאנשים פרטיים שוכרים את הקרקע לטווח ארוך אנחנו בעצם מחזיקים בה לזמן מוגבל באופן בו הבעלות תמיד תישאר בידי המדינה. אם נעשה חשבון פשוט נגיע לנתון מפתיע – רק 7% מכלל הקרקעות במדינה מוחזקות בידי אנשים פרטיים ואלו הקרקעות שאנו מכנים "קרקעות פרטיות", בקרקעות אלו הבעלים מקבלים את הקניין החזק ביותר – בעלות ללא סייג או הגבלה בזמן, אלא בעלות מלאה בנסח הטאבו של הקרקע. אם רובן המוחלט של הקרקעות הן קרקעות של המנהל איך בעצם נוצרו הקרקעות הפרטיות?
בקום המדינה ניסו השלטונות הישראלים לקדם מהלך להפיכת כל הקרקעות בתחום שלטונה של המדינה לקרקעות המוחזקות בבעלות המדינה ובעצם לאפשר לאזרחים לבצע חכירה על הקרקע, הרעיון מאחורי המהלך הזה היה למנוע מצב בו קבוצת כוח יהודים או גויים בעלי הון ירכשו קרקעות וישתלטו על המשאב החשוב ביותר במדינה – הקרקע עליה היא יושבת ובכך תהיה להם האפשרות לשנות את אופי המדינה ואף לבטל את אופיה של מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרטית. כאשר נודע הדבר החלו להתקומם בעלי קרקעות כנגד הרעיון, בטענה שמדינה דמוקרטית צריכה לשמור על זכויות היסוד של אזרחיה ובניהן על זכותו של כל אדם לקניין. המדינה קיבלה את הטענות והכריזה שכל בעל קרקע שיציג בפני הגופים השלטוניים "קושאן" (מסמך מתקופת השלטון העותמני שמקביל לנסח טאבו שאנו מכירים היום) על הקרקע שלו, יקבל הכרה מהמדינה כבעלים פרטיים של הקרקע ויהא זכאי לרשום את בעלותו בלשכת רישום המקרקעין הישראלית. כל אותם בעלי הקרקעות שהציגו את הקושאן זכו לרישום בעלות בנסחי הטאבו ובכך נוצרו הקרקעות הפרטיות בישראל והן עוברות מיד ליד עד היום.
אז אם רק 7% מהקרקעות הן פרטיות מדוע לא להשקיע בקרקע של המנהל? התשובה לכך היא פשוטה, כפי שנאמר אופן הקניין בקרקעות של המנהל הוא חכירה, וכאשר אנו כאנשים פרטים חוכרים קרקע מהמדינה אנו חותמים על הסכם חכירה על הקרקע. אם תבדקו טוב באותיות הקטנות של ההסכם תגלו שהוא מאפשר לבעלים של הקרקע (המדינה או שלוחותיה) להפקיע את הקרקע במצב בו מקודמת תוכנית משביחה על הקרקע על מנת להוציא אותה בעתיד למכרז. לכן, כאשר אנו קונים קרקע שאינה זמינה לבניה ורוצים להנות מקפיצת השווי שלה לאחר השבחתה אנו לא יכולים להשקיע בקרקע שאינה פרטית, שכן בקרקעות של המנהל הנהנה האמיתי מהשבחת הקרקע היא המדינה מה שאין כן בקרקע פרטית שבה אתם הבעלים המוחלט של הקרקע. לאור האמור אנו כמשקיעים בקרקעות שאינן זמינות לבניה נרצה תמיד לרכוש קרקע פרטית בטאבו.
שלב שני – בחינת הסטטוס התכנוני: עלינו להבין כמשקיעים שאף על פי שנתח הקרקעות הפרטיות הוא מצומצם ועומד רק על 7% בודדים, לא נוכל לסמוך על נתון זה בלבד ועלינו למקד את הבדיקות שלנו יותר. מתוך 7% של הקרקעות הפרטיות שיש במדינה לא כולן רלוונטיות לנו כמשקיעים – ישנן קרקעות פרטיות זמינות לבניה, אנו כמשקיעים לא נרצה להשקיע בהן מאחר ומיצו את ההשבחה שלהן ולא נוכל להנות מקפיצת שווי עתידית. ישנן קרקעות פרטיות ללא תכנון, כלומר קרקעות שאין עליהן מספיק תוכניות שמאשרות אותן לבניה ומייעדות אותן לפיתוח, מדובר בקרקעות ספקולטיביות ללא אפשרות לצפות את עתידן ולכן אנו כמשקיעים לא נרצה להשקיע בהן. מה שמותיר אותנו עם נתח זעום של קרקעות פרטיות עם תכנון. מה זה בעצם תכנון?
תכנון ובניה זה עולם שלם ורחב, ההבנה שלו היא מקצוע לכל דבר ועניין וכמובן שאין כוונתנו במאמר זה להתעמק בו אלא לזקק עבורכם את הנקודות החשובות ממעוף הציפור. ישנם שלושה סוגים של ועדות תכנון במדינת ישראל שרלוונטיות עבורנו כאשר אנחנו בוחנים סטטוס תכנוני של קרקע – בראש הפירמידה נמצאת הוועדה הארצית לתכנון ובניה, מדובר בוועדה שבין היתר מוציאה מדי עשור תכנית שנקראת תמ"א 35 שמסתכלת על הארץ ברמת המקרו ומחלקת אותה למרקמים כלליים שבהתאם לסיווגם מעבות הוועדות שתחת הועדה הארצית את התכנון על קרקע. על מנת שיהיה ניתן לפתח בניה רוויה על קרקע נדרש סיווג שלה בתמ"א 35 כמרקם עירוני. תחת הועדה הארצית לתכנון ובניה נמצאות הועדות המחוזיות שמוציאות (כל מחוז על השטח הנמצא בתחום שיפוטו) תכניות שנקראות תמ"מ, התכנית הזו מתבססת על המרקמים שסיווגה הועדה הארצית ובעצם קובעת בתוך כל מרקם ייעודי קרקע באופן מפורט יותר – לדוגמא בתוך מרקם עירוני יש יעודים של מוסדות ציבור, תעשיה, פיתוח עירוני ועוד יעודים מגוונים. הייעוד האופטימלי ביותר בתכנית המחוזית הוא – אזור לפיתוח עירוני, ייעוד זה צבוע בתשריט בצבע צהוב ומכאן נולד המונח "קרקע צהובה", מדובר בקרקע שהועדה המחוזית אישרה כאזור לפיתוח עירוני. ובשלב זה אנו יכולים לדעת באופן ודאי שהקרקע בעתיד תשמש לבניה, ועדת המחוז למעשה מנחה את הרשות המקומית להסתכל על אותה הקרקע כאזור לפיתוח ולייעד אותו לבניה. כמשקיעים אנחנו לא נסתפק רק בקרקע צהובה על אף הוודאות שהיא תשמש לבניה משום שאנו רוצים להשקיע בקרקע שהצפי שלה להפוך להיות זמינה לבניה מבחינת הזמנים הוא הקצר ביותר ולכן אנחנו נרצה עוד. בתחתית הפירמידה של ועדות התכנון נמצאות הועדות המקומיות (עריות, מועצות) והן אמונות על חיתום התהליך והפיכתה של הקרקע לזמינה לבניה בפועל. הועדות המקומיות מוציאות שני סוגים של תכניות שרלוונטיות לנו לבדיקה כמשקיעים – תכנית מתאר, תכנית זו מתבססת על ייעודי הקרקע שהגדירה הועדה המחוזית ומרחיבה את רמת הפירוט. לדוגמא קרקע צהובה (אזור לפיתוח עירוני) היא ייעוד כללי ואילו בתכנית מתאר מקומית יורידו אותה לרמת פירוט של מגורים א/ב/ג/ד, מסחר, תעסוקה, עירוב שימושים ויעודים אפשריים נוספים. התכנית האחרונה במדרג היא תכנית בניין עיר (תב"ע) ברמת הרשאה מפורטת שמפרטת את כל ההיבטים הרלוונטיים ומכוחה ניתן להוציא היתרי בניה.
ההמלצה שלנו היא להתמקד בקרקעות שכבר שינו ייעוד בשלושת וועדות התכנון, כלומר מרקם עירוני בתמ"א 35, אזור לפיתוח עירוני (קרקע צהובה) בתמ"מ, ייעוד מגורים/עירוב שימושים בתכנית המתאר המקומית, כך שכל מה שנותר לנו הוא להמתין לאישור של התכנית האחרונה – תב"ע על מנת שהקרקע תהיה זמינה לבניה. ברגע שאנחנו משקיעים בקרקע בסטטוס תכנוני שכזה אנו יודעים שהיא נמצאת בישורת האחרונה של ההליך התכנוני, היא התקדמה ברובו המוחלט של ציר ההפשרה ולכן אנו יכולים לקבל ביטחון הן מבחינת הייעוד העתידי של הקרקע והן מבחינת הערכת הזמנים שתהיה מינימלית.
שלב שלישי – בחינת התשואות: בהתאם לסטטוס התכנוני של הקרקע ולזכויות הבנייה הצפויות על הקרקע ניתן להגיע לשווי העתידי שלה כאשר היא תהיה זמינה לבניה, השווי מופיע גם בתקן 22 כך שאת החישוב שלו ערך שמאי מוסמך לפי מודל שמאי שנקרא "תחשיב החילוץ". תחשיב החילוץ מבודד את שוויו של רכיב הקרקע מתוך שווי של דירה (בחינת השווי של דירה נעשה באמצעות עסקאות שדווחו ברשות המיסים), איך ניתן לבודד את שווי הקרקע? לוקחים את השווי הכולל של דירה ומפחיתים ממנו עלויות בניה, מע"מ, רווח יזמי וכך נשארים עם שווי של רכיב קרקע זמינה לבניה באזור. לאחר שקיבלנו את הנתון של קרקע זמינה לבניה ניתן לבצע חישוב פשוט של הפער בין מחיר הקניה של הקרקע לבין שווי כזמינה לבניה והרי לנו התשואה. כאשר אנו בוחנים את היקף התשואה בהתאם לפרק הזמן הצפוי עד למימוש ההשקעה ניתן לגבש תמונת מצב של תשואה שנתית ולבחון האם היא אטרקטיבית ורלוונטית עבורנו כמשקיעים.
שימוש במודל שלושת השלבים שלנו יאפשר לכם לגבש תמונת מצב לגבי קרקעות להשקעה. אם נזקק את שלושת השלבים לכדי נקודות מהותיות שיהוו לנו תנאיי סף לכניסה להשקעה נקבע לעצנו ככלל אצבע שלא נשקיע בקרקע 1. שאינה בבעלות פרטית בנסחי הטאבו. 2. שלא עברה שינוי ייעוד בשלושת וועדות התכנון, מאחר ואנחנו רוצים להשקיע בקרקע שנמצאת בשלב האחרון – להמתין לאישור תב"ע. 3. שהתשואה בהתחשב בפרק הזמן של ההשקעה אינה משתלמת ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות העומדות לרשותנו. אנחנו בחברת מיישבים ישראל בוחנים כך קרקעות להשקעה ובאופן זה מצליחים להשקיע בקרקעות הכדאיות ביותר ולספק את אפשרויות ההשקעה האולטימטיביות לקהילת המשקיעים שלנו.
