הביטי מיסוי והיטלים של עסקאות קרקע

שאלה שמעסיקה משקיעים רבים בתחום הנדל"ן בכלל ובקרקעות בפרט הוא נושא המיסים וההיטלים. ללא ספק ניתן לומר שמדובר בחלק בלתי נפרד מההשקעה, שתכנון נכון שלו יכול לשנות את טיב ההשקעה מהקצה אל הקצה. חשוב להבין שבעולם הקרקעות היבטי המיסוי הם קבועים, אין חלופות או אפשרויות תכנון ובחירה ולכן ההבנה הנדרשת לצורך ביצוע עסקאות היא בסיסית לצורך הבנה של ההשקעה וגזירת הרווחים הצפויים נטו.

ראשית נציין מה הם המיסים וההיטלים הרלוונטיים לעסקת קרקע ולאחר מכן נפרט על כל אחד בנפרד ונסביר מהי המהות שלו. חשוב לציין כי אין במאמר זה כדיי להוות תחליף לייעוץ משפטי, ולצורך בחינת עסקה לגופה יש להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום, ראו במאמר כמעין מילון מושגים בסיסי.

מיסים רלוונטיים לעסקאות קרקע הם מס רכישה, מס שבח ובמקרים מסוימים (לא נפוץ) גם מס רכוש. היטלים רלוונטיים לעסקאות קרקע הם היטל פיתוח והיטל השבחה. כעת נפרט בנפרד אודות כל אחד:

מס רכישה

הוא מס המשולם בגין רכישת זכות במקרקעין בישראל, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-19633 (להלן: "חוק"). המס נגבה עבור נכסי נדל"ן במגוון סוגים, אולם בשונה משיעור המס החל על דירות, שמשתנה בהתאם לכמות הדירות של הנישום, כמו גם גובה מחיר הרכישה, בקרקעות מדובר על מס קבוע של 6% משווי העסקה, ללא קשר למכירה, או כמות הנכסים בבעלות הרוכש. שיעור המס הקבוע הוא יתרון עצום למשקיעים, שכן ברוב המקרים אדם הרוכש נכסי נדל"ן להשקעה הוא בעלים של יותר מנכס אחד, ולכן עלול להגיע לשיעורי מס רכישה גבוהים אם רוכש דירה להשקעה. מה גם שאחוז מס הרכישה עבור דירה נגזר ממחיר מלא של דירה, לעומת מס רכישה החל על עסקת קרקע שבו האחוז נגזר אך ורק מרכיב הקרקע שנרכש בעלות מופחתת טרם הפך זמין לבניה (לצורך הדוגמא ניקח מס רכישה של 8% מדירה של 2 מיליון ₪, לעומת 6% מעסקה של 400 אש"ח).

מס שבח

הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין, מס זה מוטל גם כן מכוח החוק. שיעור מס שבח הוא כ25% מהשבח, קרי מהרווח שצמח כתוצאה ממכירת המקרקעין (לדוגמא אם רכשתי קרקע ב400 אש"ח ומכרתי אותה במיליון ₪ – אזי השבח שלי הוא 600 ₪ ומס השבח יהיה 25% מהשבח). משקיעים רבים נרתעים מתשלום מס השבח וטועים לחשוב כי מדובר בגורם הגורע מכדאיות העסקה, אולם ההפך הוא הנכון – ככל שמשקיע משלם יותר מס שבח, משמעות הדבר היא שגרף רווח גבוה יותר ואת זאת אנו מאחלים לעצמנו ולכל משקיעי החברה.

מס רכוש

הוא מס שמוטל על קרקע פנויה שאיננה קרקע חקלאית והחייבים בו הם מי שהמקרקעין רשומים על שמו, חוכר ל- 25 שנים או יותר, או מי שקיבל היתר שימוש ממדינת ישראל או רשות מקרקעי ישראל. מדובר במס המשולם מידי שנה בשיעור של 2.5% מערך הקרקע. מתחילת שנת 2000 שיעור מס הרכוש הוא 0% ולכן מי שהפך לבעלים של קרקע מתאריך זה אינו חב במס רכוש. עם זאת, למס זה יש משמעות עד לימינו, הואיל ועסקת מכר על קרקע שהמוכר הוא בעלים בה לפני שנת 2000, מצריכה מהמוכר להמציא לרשם המקרקעין אישור היעדר חבות במס רכוש לצורך רישום העסקה בטאבו.

היטל פיתוח

כשמו כן הוא – משולם לצורך פיתוח. מדובר במס מוניציפלי חד פעמי המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות, על ידי הרשות המקומית, או תאגיד מים וביוב, בעת הנחת תשתית מוניציפלית, או בטרם מתן היתר בניה. מטרת ההיטל הוא מימון תשתיות כמו כבישים, מדרכות, כיכרות, גנים, פארקים, מתקני ניקוז, ביוב וכדומה. ההיטל משולם מכוח חוקי עזר שמתקינות הרשויות המקומית, בתוקף סמכותם. שיעור ההיטל מחושב על פי נוסחה קבועה (שטח הנכסXתעריפי חוק העזר העירוני). גם היטל פיתוח הוא  היטל שאנו מאחלים לכם לשלם מהסיבה הפשוטה שהוא תוצר של צעדים ממשיים לפיתוח פרויקט, שמוביל להתגשמות יעד ההשקעה. חשוב להבין שהנהנים העיקריים מכספי היטלי הפיתוח הם אנחנו כמחזיקים בקרקע, שכן לולא פיתוח של תשתיות שווי הנכס שלנו היה מזערי, ובעצם אנו משלמים עבור עצמנו.

היטל השבחה

הוא תשלום הנגבה על ידי הרשות המקומית מבעלים של נכס מקרקעין או חוכר לדורות, במקרים בהם הועדה המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך של הנכס. הרשות המקומית גובה מחצית ההשבחה שנצמחה לבעל הקרקע כתוצאה מאישור התוכנית המשביחה, ובכך הופכת להיות שותפה לעליית השווי כמי שהשביחה בעצמה את שווי הקרקע. רבים מתרעמים על דרישת הרשות המקומית לתשלום של 50% משווי ההשבחה שכן מדובר בנכס שלהם, אולם חשוב לזכור כי אילולא הכנת התוכנית המשביחה על ידי הרשות השווי לא היה עולה. בראייה עסקית ניתן לומר שהרעיון של היטל השבחה אף מהווה יתרון לבעלי הקרקעות, שכן הוא תמריץ חיובי לרשות המקומית לקדם תוכניות ובכך מהווה נקודת מפגש באינטרסים, ומונע אדישות רציונלית של הרשות.