בדיוק כפי שצפינו בשלבי המלחמה המוקדמים, מחירי הנדל"ן בארץ החלו לטפס וחזרו למגמת עליה. לראשונה ב10 החודשים האחרונים נרשמה עלייה במחירי הדירות בסוף שנת 2023. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (להלן: "הלמ"ס) פרסמה במדד מחירי הדיור (הכולל דירות חדשות ודירות יד שניה) התייקרות בשיעור של 0.7% בחודשים נובמבר – דצמבר 2023 בהשוואה לאוקטובר – נובמבר 2023 (החודשים הראשונים למלחמת "חרבות ברזל"). בנוסף, בהתאם לנתוני הלמ"ס, נרשמה בחודשיים הללו עליה של 0.9% במחירי הדירות החדשות. גם המחיר הממוצע של דירה בארץ עלה ברבעון האחרון של 2023 ב2.3%, בהשוואה לרבעון הקודם לו, ובשיעור של 3.7% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2022.
ענף הנדל"ן מתחיל להתעורר, ומגמת צמיחה החלה בשוק. גופי המימון מתייחסים לעליית המחירים המסתמנת וצופים המשך עלייה. אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי צופה: "ב2024 יתחיל תהליך של עליית מחירים הדרגתית." יוניסי התייחס למחסור של למעלה מ120 אלף יחידות דיור שעדיין לא השתנה, במקביל להאטה שיצרה המלחמה בשוק בחודשיה הראשונים. כפי שציינו במאמר על השפעת חרבות ברזל על שוק הנדל"ן, המלחמה יצרה שלוש מגמות: הראשונה – גידול באנטישמיות שהוביל לעליית יהודים מהתפוצות ארצה וגידול במספר אחוזים באוכלוסיית הארץ כבר בשלבי המלחמה המוקדמים. המגמה השנייה, נטישה של תושבי התפר מדרום ומצפון בעקבות אירועי ה07/10 והחשש ממחיה באזורי החיכוך. המגמה השלישית היא מחסור בגורמי ייצור ועובדים בענף הבניה, שמוביל להאטה נמשכת בהיצע למול עודף ביקוש. כמו כן דווחנו בחודשים האחרונים על תחילתה של ירידה באחוזי הריבית הגבוהים שהיוו תמריץ שלילי עבור משקיעי נדל"ן והובילו לצמצום הביקוש, וככל שתוסיף הריבית לרדת כך יגדל הביקוש חזרה ויעלו המחירים. עבור המחזיקים בנכסי נדל"ן מדובר בנתונים שבאופן טבעי גורמים להם לשמוח ולהרגיש שהם דוהרים קדימה, אולם לאחר מעט מחשבה ניתן להגיע למסקנה כי הבשורה אינה כה גדולה.
שחיקת כוח הקניה
כמשקיעים עלינו להבין שעליית מחירי הנדל"ן אינה מבשרת בהכרח על הגידול אליו ייחלנו בהשקעה, חשוב לקחת בחשבון שעליית מחירים היא גורפת ואינה רק לנכס ספציפי בו אנו מחזיקים. לכן, כשם שהנכס בו אנו מחזיקים עלה, כך עלו שאר הנכסים בהתאמה, מה שבאופן ישיר שחק את כוח הקניה שלנו. כאשר נמכור את הנכס במחיר גבוה יותר בכמה אחוזים, על פניו נראה לחשוב כי מדובר באחוזים שהרווחנו כתוצאה מהחזקת הנכס, אולם כאשר נרצה להשקיע את כספי המכירה בנכס אחר, נשלם עבורו סכום גבוה יותר עקב עליית המחירים. לכן בסופו של דבר לא התקדמנו ועלינו מדרגה, אלא טעינו לחשוב כך בעוד שבפועל צעדנו במקום. מושגים של שחיקת כוח הקניה אנו מכירים מעולמות של אינפלציה בה הערך של המטבע יורד. נדמיין שאני מרוויח 10,000 ש"ח בחודש ולשמחתי קיבלתי העלה של 1,000% בשכר וכעת אני מרוויח 100,000 ש"ח בחודש, אם בהתאמה יוקר המחייה ירשום גידול של 1,000%, אין לזה כל משמעות והשמחה שלי בעת שבישרו לי אודות ההעלאה הייתה לשווא, שהריי בפועל היחס בין ההכנסות להוצאות שלי נותר על כנו. משקיע שמגדיר את מטרותיו בהשקעה צריך לדעת לעשות זאת נכון ולוודא שהוא נותר עם רווחים ללא פגיעה בכוח הקניה שלו, בשעה שירצה לנתב את כספי המכירה להשקעה נוספת.
כיצד נהנה מרווחים ונשמור על כוח הקניה?
כפי שציינו במאמר על השקעה בקרקע למול השקעה בדירה, השקעה בנדל"ן מייצרת רווח בשני מישורים, האחד הוא עליית מחירי הנדל"ן, מישור זה אמנם מייצר רווח, אך מנגד מעיד על ירידה בכוח הקניה. המישור השני הוא השבחה, מדובר בהשאת רווח שמתווסף לעליית מחירי הנדל"ן שמקורו בשינוי לטובה של הנכס שמתבטא בעליית ערכו הכלכלי. עליית הערך לעיתים נוסעת משינוי ייעודו התכנוני (כמו שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה), ולעיתים מחידוש נכס, תוספת בניה או זכויות בנייה בו (כמו פינוי בינוי). פוטנציאל הרווח הגלום בהשבחה גבוה באופן משמעותי מהפוטנציאל של עליית מחירי הנדל"ן, הוא יכול להתבטא במאות ואף אלפי אחוזים, וחשוב לא פחות הוא אינו פוגע בכוח הקניה. כשאני מבצע עסקת השבחה אני צמוד בכל מקרה לעליית מחירי הנדל"ן, עצם החזקתי בנכס, אולם הרווח שלי לא מסתכם בכך ואני נהנה מנס קפיצת השווי עם התרחשות האירוע המשביח. באופן כזה, אני גורף רווחים שמאפשרים לי להסיט את כספי המכירה להשקעה נוספת כשאני מחזיק בהון עצמי גבוה יותר וכוח הקניה שלי עלה, ובכך בעצם אני מתקדם קדימה ולא צועד במקום.
עולם הקרקעות הוא זירה שלמה של עסקאות השבחה, השקעה בקרקע הנכונה מבטיחה לכם להגדיל את כוח הקניה שלכם ולגדול בהדרגה מעסקה לעסקה. אל תמהרו להסיק מסקנות מכל כותרת שאתם רואים בחדשות על עליית מחירי הנדל"ן לעיתים מדובר בבועה ובאשליה, הגדירו נכון את מטרות ההשקעה שלכם, דעו היכן נמצאות העסקאות שיגדילו את ההון שלכם ובכך, הנדל"ן יהווה מנוף כלכלי עבורכם.