נדל"ן או שוק ההון

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

בעידן בו כסף הוא משאב יקר, רבים תרים אחר אפיקי השקעה שיניבו תשואה להון שבידם, האופציות השכיחות ביותר הן השקעות בשוק ההון והשקעות בנדל"ן. בבואנו להשקיע, עלינו לבחון להיכן משתלם לנתב את ההון, הן מבחינת תשואות והן מבחינת סיכון. מטבע הדברים, תכלית ההשקעה היא להניב רווחים ולא להיפך, אין זה נכון לבחון את התשואות והרווחים האפשריים במנותק מהסיכון הכרוך בהשקעה, שהוא חלק בלתי נפרד הימנה. השקעה עם סיכון משמעותי, לא זו בלבד שיתכן שלא תניב את התשואות המצופות, אלא שעלולה לגרור אף הפסדים. אם כן מדובר בחשבון פשוט, השקעה נכונה היא השקעה בעלת אחוז התשואה הגבוה ביותר ואחוז הסיכון הנמוך ביותר, ככל שפרמטרים אלו משתנים הופכת ההשקעה לפחות אטרקטיבית בהתאמה.

בתור התחלה חשוב להבין כי שוק הנדל"ן ושוק ההון הם אפיקי השקעה שונים, בעלי תשואות שונות, סיכונים שונים, טווחי זמן שונים, ומתאימים לאופי משקיעים שונה. על מנת לייצר נקודת מבט מושכלת ובחינה מהותית של אפיק השקעה יש לאפיין את שני השווקים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ומכך לגזור משמעויות.

השקעה בשוק ההון

שוק ההון מפגיש בין חברות הזקוקות למימון לבין פרטיים או חברות המעוניינים להשקיע את הונם על מנת לייצר ערך כלכלי. זו בעצם זירה המאפשרת לחברות לגייס כספים מהציבור על מנת לקדם את מיזמיה ובתמורה לכך הופכים המשקיעים להיות חלק מבעלי המניות בחברה, או במילים אחרות שותפים להצלחתה או כישלונה. מדובר בשוק גלובלי, חוצה גבולות שמאפשר השקעה בינלאומית, בשלל החברות הנסחרות בבורסה. במקרים רבים פוטנציאל הרווח הגלום בהשקעות בשוק ההון גבוה מהשקעה בנדל"ן, כמו כן השקעה בשוק ההון נזילה וסחירה יותר, כלומר ניתן לבצע עסקאות רכש/מכר באופן מהיר וקל יותר על פי הצורך. אולם, עם היתרונות המוניים קיים חסרון משמעותי בשוק ההון והוא הסיכון. כאשר משקיע אדם בחברה הוא הופך כאמור להיות שותף להצלחותיה או לכישלונה, לא קיימת שום ערובה לצמיחה כלכלית, המשקיע מתבסס על נתונים ועורך בדיקות, אך אלו מסתכמים לכדיי השערות ולא יותר מכך. המשקיע בעצם שם את מבטחו במקבלי ההחלטות וההון האנושי בחברה בה הוא משקיע ולוקח בחשבון כי עלול לשאת בהשלכות הכרוכות בכך. גורם מהותי נוסף המשפיע על סיכון ההשקעה הוא הגלובליות שבשוק ההון, השקעה בחברות זרות כפופה לרגולציה ופרוצדורה של הדין הקיים באותה מדינה. למותר לציין כי מדובר בדבר דינאמי המשתנה מעת לעת ועלול לפגוע באופן משמעותי בערך ההשקעה, לדוגמא – משקיע בחברת תרופות מסתכן בכך שלא תאושר התרופה בגופים השלטוניים הרלוונטיים, מצב שעלול לפגוע בערך המנייה ולייצר הפסד. בנוסף, השקעה בחברה זרה עלולה להיות משופעת מערך המטבע של המדינה בה פועלת החברה, והמשקיע חשוף לירידת ערך המטבע שבאופן ישיר יגרור ירידת ערך של המנייה בה השקיע. גורם נוסף המגביר את הסיכון בהשקעה הוא ההשפעה של התקשורת ואישים בעלי השפעה על ערכן של מניות, לעיתים מניה יכולה להזניק/להתרסק בעקבות כתבה בתקשורת או אף פעילות ברשתות חברתיות. לאורך השנים חווה שוק ההון תנודות רבות כך שהשקעות רבות ירדו לטמיון. מעבר לגורמים המנויים, חשוב לציין כי שוק ההון ניתן לתמרון על ידי משקיעיו שלו, מדובר במהלך בלתי חוקי אך נפוץ ביותר ומתקיים כמעט בכל הבורסות בעולם ונקרא "הרצת מניות". בדרך זו ניתן להשפיע על ערך של מניות ולגרור סוחרים שאינם מודעים לתרמית לקבל החלטות שגויות , וכתוצאה מכך להפסדים. אם נסכם את האפיון הקצר על שוק ההון נזקק שתי נקודות מהותיות, האחת – יתרון מהותי ובולט לשוק ההון מבחינת תשואות והשנייה – חסרון מהותי לשוק ההון מבחינת סיכון. על המשקיע לבדוק בעצמו האם הוא מאוהבי הסיכון או שמא מעדיף לצעוד על קרקע בטוחה יותר.

השקעה בנדל"ן

מנגד, שוק הנדל"ן מאגד מספר סוגי השקעות (דירות להשכרה, נכסים מסחריים וקרקעות להשקעה). תשואה בהשקעות נדל"ן מורכבת משני מרכיבים עיקריים, האחד – השבחה, קרי שינוי עתידי של מצב תכוני שיש בו כדיי להשביח את הקרקע ולהעלות את שוויה, לדוגמא – הפשרת קרקע חקלאית לבנייה. המרכיב השני הוא עליית מחירי הנדל"ן, במדינת ישראל הפער בין העצה לביקוש יוצר עליית מחירים תמידית שכולנו חווים ומכירים ועליה אין צורך להכביר במילים. על אף האמור לעיל בדבר התשואות בשוק ההון, קיימות השקעות נדל"ן עם פוטנציאל לתשואה של מאות ואף אלפי אחוזים, כדוגמת השקעה בקרקעות. לעומת השקעות בשוק ההון, אלמנט הסיכון בהשקעות נדל"ן נמוך משמעותית והשקעה בנדל"ן לעולם תהיה בטוחה וצפויה יותר. מקבלי ההחלטות המשפיעים על ערכם של נכסי נדל"ן הם גופים שלטוניים ולא אנשים פרטיים/חברות, גופים אלו כפופים לחובות של שקיפות וחושפים לציבור את כוונותיהם העתידיות באשר למדיניות של תכנון ובנייה, ובכך בוחנים המשקיעים את השקעתם באופן מושכל. יש לציין כי פגיעה בנכסי נדל"ן ע"י הגופים השלטוניים מבוקרת וכפופה לסמכות מפורשת בחוק שמביאה בחשבון אלמנטים של מדתיות וסבירות. הפגיעה המשמעותית ביותר בהשקעה נדלנ"ית היא הפקעה, ועם זאת, מדובר בפעולה בעלת מנגנונים לשמירה על זכויות הבעלים. כמו כן, מחירי הנדל"ן מושפעים כמו בכל שוק מעצה וביקוש, וכפי שנאמר במדינת ישראל עולה העצה על הביקוש, והדבר מוסיף להתעצם בשל המחסור ההולך וגדל. שוק הנדל"ן הוכיח עצמו לאורך השנים כאיתן ויציב אף במשברים ושחיקה של מטבע (אינפלציה). במקרה שערך המטבע יורד האינפלציה מגולמת במחירי בנדל"ן ובכך הם שומרים על ערכם היחסי. צוין כי השקעה בנדל"ן נזילה וסחירה פחות משוק ההון, ועל כך אין חולק, אולם אין זה חסרון כה גדול שכן מדובר בשוק חי ובועט עם ווליום עסקאות רחב מאוד, מימוש ההשקעה הוא אפשרי ולא מצריך אמצעים בלתי סבירים, מה גם שקיימים גורמי מקצוע רבים שתפקידים הוא סיוע במכירה ומימוש השקעה, כמו גם ניתוב כספי התמורה להשקעות נוספות. הזמן הנדרש לצורך מימוש ההשקעה אינו חושף את המשקיע לירידת ערך/הפסדים, נהפוך הוא, לעיתים אף נהנה מעלייה נוספת של מחירי הנדל"ן. אם נסכם את האפיון הקצר על שוק הנדל"ן נזקק שתי נקודות מהותיות, האחת – אחוזי תשואה גבוהים ופוטנציאל רווח מהותי והשנייה – היתרון המשמעותי של אחוז סיכון מזערי. השקעה בנדל"ן עונה על שני הקריטריונים של אחוז תשואה גבוה ואחוז סיכון נמוך ולכן ניתן להגדירה כהשקעה נכונה וטובה.

מאמרים נוספים