אם אתם מתעניינים בהשקעה בקרקע, ודאי שמעתם בעבר את המושג "מושע", אם הנהנתם מתוך מבוכה ובפועל אתם לא מבינים מה זה אומר, המאמר הזה הוא בשבילכם.
בעלות בתצורת שיתוף – "מושע"
חשוב להבין, שרכישה של קרקע שאינה זמינה לבניה מקנה למשקיע בעלות בתצורה של שיתוף, זולת אם רכש את החלקה בשלמותה. מהי בעצם בעלות בשיתוף? (הסברנו על כך במאמר על הסכמי השיתוף, אך נפרט עבורכם גם כאן).סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין כדלקמן:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."
פירוש הדברים הוא שבעלים בנכס מקרקעין משותף (מושע כאמור), מקנה לכל אחד מהבעלים חלק בלתי מסוים במקרקעין, לצורך העניין אם אני מחזיק 50% מחלקה, איני יכול לטעון שהחצי שלי הוא החלק הדרומי של החלקה, אלא הבעלות היא ב50% מכל פיסה ופיסה בחלקה יחד עם שאר הבעלים על פי שיעור אחזקתם.
הסיבה לכך היא פשוטה והמנגנון של מושע נועד להגן על בעלי הזכויות בקרקע לבל יפגעו כתוצאה מהכנת תוכנית להפשרת הקרקע לבניה. חשוב להבין כי הפשרת קרקע לבניה מחייבת הרבה מעבר לתכנון של מבנים, על התוכנית לכלול שטחים לדרכי תחבורה, מוסדות ציבור, שצ"פים, מקומות חניה או כל צורך אחד שנדרש לפיתוח המתחם. לצורך אלו, מתבצע במסגרת הכנת התוכנית הליך של הפקעה לצורכי ציבור. הפקעה היא נטילת זכויות כפויה מהבעלים של המקרקעין לידי המפקיע – הרשות, שמשתמשת בשטחים המופקעים לטובת הצרכים הציבוריים כאמור. כעת נדמיין שאנו בעלים של חלק מסוים במקרקעין ולא בתצורה של שיתוף ולרוע מזלנו הופקע בדיוק אותו חלק לטובת כביש, היינו סמוכים כי מדובר בקיפוח מובהק והתביעות היו מציפות את בתי המשפט. אולם, בתצורה של בעלות בשיתוף – מושע, הרשות מפקיעה מכלל הבעלים בחלקה באופן שווה וכך נשמרות זכויותיהם (לדוגמא אם אני מחזיק ב100 מ"ר מתוך חלקה של 1,000 מ"ר, אזי שאני בעלים של 10% במקרקעין, במידה ויפקיעו 40% מהחלקה, המטרים שבבעלותי ירדו ל60, אך בהתאמה השטח הנותר בחלקה ירד ל600 מ"ר ובכך אני נותר עם אחזקה של 10% מהמקרקעין).
איחוד וחלוקה
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 בפרק ג', סימן ז' מגדיר הליך של איחוד וחלוקה מחדש, ועל כל משקיע פוטנציאלי המתעניין בקרקעות להכיר את העקרון. משמעות המושג איחוד וחלוקה משתמעת משמו, כלומר הרשות יוצרת איחוד כפוי בין כל בעלי הקרקע ובין כל החלקות הנכללות בתוכנית, לאחר מכן מתכננת את השטח מחדש (היכן תתבצע הבניה, היכן יפקיעו שטחים לצרכי ציבור כאמור לעיל, היכן יהיו מגבלות בניה וכדומה). הרעיון הוא ליצור מושע אחת גדולה של כלל הבעלים בתוכנית, כך שההפקעות והמגבלות יחולו על כולם באופן שווה ובכך אחוז אחזקתם לא יפגע. לאחר האיחוד הכפוי והתכנון מחדש, מפרקים את האיחוד ומחלקים את השטחים מחדש כך שכל בעלים של קרקע מוקצה למגרש תכנוני הקרוב ביותר למקומו הקודם, באופן בו השווי היחסי של המגרש החדש יהיה זהה לזה של המגרש הישן. הסיבה להקצאת בעלי הקרקעות למגרשים שונים מחלקת המקור שהייתה בבעלותם היא פשוטה, יתכן שהשטח המקורי בו החזיקו הופקע לצורך כביש ולכן מקצים אותם למגרש בו ניתן לקיים בינוי. התוצר הסופי הוא תוכנית מפורטת הכוללת טבלאות איזון, שכשמן כן הן, מאזנות בין הזכויות של בעלי הקרקעות, ובהן כל בעל קרקע מופיע עם המגרש התכנוני אליו מוקצה, אחוז אחזקתו (שנותר כאמור זהה למצב אובר התוכנית), כמות יחידות שזכאי לבנות עליהן במגרש, והשווי שמגלמות זכויותיו.
לגופם של דברים, כמשקיעים בטוחני שעלו בראשכם לא אחת חששות אודות בעלות בשיתוף, הפקעות והגבלות, ופחד מקיפוח. חשוב להבין שכל אלו נעשים על פי העקרונות שציינו במאמר על קצה המזלג, הרשות כפופה לאמות המידה המעוגנות בחוק וכן לאידיאלים שהתווה בית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק בשורה של תקדימים מכוננים שלאורם פועלים גופי התכנון.
