השיח הציבורי בקרב משקיעי הנדל"ן אודות השקעות מעבר לים הולך ותופס תאוצה. על מנת שלא תעמדו נבוכים מול השאלה היכן כדאי להשקיע בבוא העת ועם הגעתכם למסקנה שאתם מעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן, נפרוט בפניכם מספר היבטים שיעזרו לכם להחליט.
היבטים חשובים לבחינת השקעות
כאשר אני בוחן מהי השקעה טובה עבורי, עלי להביא בחשבון מספר משתנים. הראשון הוא ההון העומד לרשותי לטובת ביצוע ההשקעה, זהו השלב הראשון לאחר קבלת ההחלטה להשקיע כסף, ובהתאם להגדרה של סכום ותקציב תוכלו לבחון מהן החלופות הרלוונטיות עבורכם במסגרת המשאבים העומדים לרשותכם. חשוב לציין כי יתרון בולט להשקעות בישראל הוא נושא המינוף, אזרח המדינה שמחזיק בחשבונות בנק בארץ יקבל בקלות רבה יותר הלוואה ובתנאים טובים יותר. כמו כן, השקעה בסוגי נכסים מסוימים ניתנת לשעבוד (משכנתא), ולכן ניתן למנף את ההון שלכם באופן מיטבי לעומת השקעה שמחוץ לישראל.
ההיבט השני הוא נושא התשואה, כמובן שאף אדם לא יכנס להשקעה מבלי לבחון מהי התשואה ממנה ייהנה כתוצאה מהשקעתו. ככל ואחוז התשואה על ההון המושקע גדול יותר, כך הופכת ההשקעה אטרקטיבית יותר. אתם עשויים לשמוע שנכסים מחוץ לישראל יניבו לכם תשואות גבוהות יותר, אולם קיימים מקרים רבים בהם הנתון שגוי ואינו תואם את המציאות. ניתן למנות לא מעט השקעות אופציונליות ברחבי הארץ עם תשואות גבוהות לא פחות מאשר השקעות חוץ. המחסור בנכסי נדל"ן במדינה מוביל לעליה מתמדת של מחירי הנדל"ן, כמו גם הצורך בהגדלת ההיצע הקיים על דרך של הפשרת עתודות קרקע לבנייה רוויה, מה שמגלם השבחה עם פוטנציאל לאחוזי תשואה עצומים. גם במקרים בהם התשואות על השקעות חוץ גבוהות יותר, יש לקחת בחשבון כי מרווחים אלו ינוכו הוצאות נלוות של טיסות לנכס, הוצאות לבעלי מקצוע (עורכי דין, שמאים וכיו"ב שעלותם גבוהה יותר מהארץ במקרים רבים), יש להיעזר בשירות של ניהול הנכס, שכן המשקיע אינו נמצא פיזית בנכס ואינו מסוגל לטפל בו. כמו כן, היכולת של המשקיע להשכיר את הנכס אינה מיטבית והוא עלול לעמוד ריק במקרים רבים, מה גם שעלות המתווכים נוגסת במידה רבה מעוגת הרווחים, הואיל ואין ביכולת המשקיע להשכיר את הנכס בעצמו.
היבט נוסף שיש לקחת בחשבון הוא נושא הסיכון, כל השקעה מגלמת בתוכה מימד מסוים של סיכון. השאיפה היא לבחור בהשקעה שאחוז הסיכון בה הוא מזערי ורמת ההתעסקות בסילוק סיכונים נמוכה. אחוז הסיכון בהשקעת חוץ גבוה באופן משמעותי מזה בישראל. המשקיע חשוף לתנודות השוק במדינה זרה לו, כמו גם לרגולציה והדין החל באותה המדינה, דבר שמשתנה מעת לעת ולא ניתן לחיזוי או צפי, כמו כן חשוף המשקיע לירידת ערך של המטבע של אותה מדינה בה משקיע כספו, אמנם היבטים אלו רלוונטיים גם בהשקעות בישראל, אך היכולת להתמודד עימם פשוטה יותר במגרש הביתי של המשקיע, מה גם שהמדיניות של רגולציה על היבטיה השונים שקופה וידועה לכל מה שלא בהכרח נכון לגביי מדיוניות של מדינות זרות.
החשיפה לירידת ערך של המטבע פחות רלוונטית למשקיעים בישראל, שכן נוכחנו כי מחירי הנדל"ן משקפים את האינפלציה כך שהסיכון שקוף עבור המשקיעים. תנודות השוק במדינת ישראל ניתנות לחיזוי ברמת וודאות יחסית גבוהה, קיימים נתונים סטטיסטיים רבים המספקים אינדיקציה למשקיעים בדבר מחירי הנדל"ן העתידיים, כך גם גורמי מקצוע כמו שמאים סוקרים תמונת מצב מקיפה באשר לשוויו של הנכס וצפי השבחתו. גם אם נאמר שמשאבים אלו יעמדו למשקיעים בנכסי חוץ, היכולת להבין, להכיר ולהתבסס על הנתונים מוגבלת, לעולם לא יוכל האדם להכיר את כלל המשתנים ולעקוב אחר שינויים במדינה בה אינו מתגורר כפי שמכירם במדינה בה הוא מתגורר ומנהל את מרכז חייו.
כמו כן, מצב בו מתעורר סכסוך משפטי ביחס לנכס מכל סיבה שתהא (פינוי מושכר/הפרת חוזה/הפקעות וכדומה) המשקיע ייאלץ להתמודד עם הסכסוך במערכת משפט זרה, בדין שאינו בקיא בו, בערכאות שמעולם לא נידון בהן, להיעזר בעורכי דין עם אופי עבודה אחר ובעצם להילחם מלחמה שלא בהכרח יהיו לו את הכלים להתמודד איתה. מיותר לציין את הזמן שיידרש במקרים אלו, העלויות הגבוהות ועוגמת הנפש הכורכה בכך.
כל זאת ועוד יבחן המשקיע טרם יבצע השקעתו, המטרה בהבאת הנתונים המשווים במאמר זה היא לסייע לכם להבין האם השקעת חוץ כדאית בעיניכם בהתחשב בתרחישים האפשריים שצוינו, ברצוננו למנוע מצב בו דברים אלו יתפסו אתכם כרעם ביום בהיר ובלא מוכנות לאחר מעשה. לא בכדי אמר החכם באדם "חכם עיניו בראשו" (קהלת ב' י"ד), ללמדך שעל כל אדם לשקול בכובד ראש השלכות אפשריות של פעולותיו שלו ויהיה נכון להתמודד עם שיוליד יום.
קבוצת מיישבים ישראל מציעה מגוון של השקעות ברחבי ישראל בעלות אחוזי תשואה גבוהים לא פחות מאלו שיוצעו לכם בהשקעות חוץ, החשוב הוא שרמת הסיכון אליה תחשפו פחותה באופן משמעותי מזו שתגרור עימה השקעת נדל"ן בחו"ל. המלצתנו היא השקעה בישראל, שמעבר לנקודות עליהן עמדנו אנו רואים בכך ערך מוסף, שכן מעלות רבות הפליגו חכמים בשבחה של ישראל באמרם: "ישיבת ארץ ישראל שקולה כנגד כל המצוות שבתורה" (תוספתא ע"ז ד').
