מאפס למאה – הקמת הותמ"ל ושיני כללי המשחק

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

השלבים להפשרת קרקע לבניה

בעלי קרקעות ברחבי הארץ נושאים עיניהם לוועדות התכנון והבניה ומצפים להיות הבאים בתור להפשרה. בדרך כלל עד ליצירת תוכנית תקפה על קרקע שהופכת אותה לזמינה לבנייה ומכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, יש לעבור מספר שלבים. בשלב הראשון יש להעביר את הקרקע שינוי יעוד בתוכנית מתאר ארצית של המועצה הארצית לתכון ובנייה, תוכנית זו מגדירה ייעודי קרקע בראייה הארצית ברמת המקרו, כלומר באופן כללי ולא ספציפי. בשלב השני, על הקרקע לעבור שינוי יועד נוסף בתוכנית מתאר מחוזית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. מדינת ישראל מחולקת לשישה מחוזות (מחוז הדרום, מחוז הצפון, מחוז ירושלים, מחוז המרכז, מחוז תל אביב, ומחוז חיפה), לכל מחוז ישנה וועדה שבסמכותה להגיש תוכנית מתאר מחוזית שקובעת מדיניות ארוכות טווח למחוז כולו ולאזורים הספציפיים בו. הועדה המחוזית מגישה את תוכנית המתאר שיצרה לאישור המועצה הארצית ולאחר אישורה ומתן תוקף להוראותיה, מגיע השלב השני לסיומו ובעצם הקרקע עברה שינוי יעוד הן ברמה הארצית והן ברמה המחוזית. בשלב השלישי, על הקרקע לעבור שינוי יעוד נוסף בתוכנית מתאר מקומית של הועדה המקומית לתכנון ובניה מטעם הרשות. תוכנית זו כוללת התייחסות בין היתר לתיחום של שטחים ויעודי קרקע בראייה העירונית, היא נגזרת מתוכנית המתאר המחוזית ומתוכנית המתאר הארצית כאמור. לאחר אישור התוכנית בוועדה המקומית היא מופקדת לוועדה המחוזית לאישור ורק לאחר אישורה בוועדה המחוזית וכניסה לתוקף שינוי היעוד מעודכן. לאחר ששינתה הקרקע יעוד בשלושת וועדות התכנון יש לעבור לשלב הרביעי, והוא הכנה ואישור של תוכנית מפורטת שיש בה רמת פירוט מספקת, המאפשרת להבין איזה מבנה ניתן לבנות על הקרקע, תוכנית זו כוללת תכנון מקיף של כלל התשתיות בתחומה (דרכים, שטחים פתוחים, גנים, בתי ספר, מבני דת, תרבות, בריאות, דואר, חניה, נופש, מקלטים, מחסנים, ותשתיות נוספות כיו"ב). התוכנית כוללת רמת פירוט אודות כל מבנה עתידי על הקרקע ברמת המיקרו וקובעת מה יהיה גובהו, שטחו, כמות היחידות שייבנו והיבטים נוספים. רק כאשר קיימת תוכנית מפורטת על קרקע היא מוגדרת כזמינה לבניה וניתן להוציא היתרי בניה, חשוב לציין כי הליכי תכנון אורכים זמן רב ומעבר ליצירת התוכניות עצמן, הליך האישור שלהן מורכב וכולל באמצעו התנגדויות ודיונים בהן.

מסלול עוקף – הותמ"ל

משבר הדיור בישראל ידוע לכל ונמצא על סדר היום הציבורי באופן תמידי, מרכיב הזמן הולך ומחריף את המצב ומעמיק את הפער שיש להדביק בכדיי להתגבר על המצב בטרם הגיעו לבלתי פתיר. כל בר דעת מבין שארבעת השלבים להפשרת קרקע לבנייה לא זו בלבד שאינם מסייעים לפתרון המצב, אלא שמרעים אותו. בעקבות כך, הוקמה בשנת 2014 הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) ככלי לפתרון משבר הדיור והיא פועלת מכוח חוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור שנחקק ב2014 בהוראת שנה ונמשך עד עצם היום הזה. מדובר בוועדה ברמה הארצית שכוחה יפה כלפי כלל המחוזות במדינה ועומדות לה סמכויות רחבות לקידום תוכניות למגורים בפרקי זמן מינימליים ובאופן יעיל. תכלית הוועדה היא להביא להגדלת היצע יחידות הדיור ויצירת היצע של יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת. פעילות הוועדה היא בעצם "תכנון מאפס למאה" והיא הופכת קרקע זמינה לבניה במסלול עוקף ובדילוג על כלל השלבים שנמנו לעיל במעין מטה קסמים שהעניק לה המחוקק. הוועדה מתכננת מתחמים של מינימום 750 יחידות דיור במסלולי קרקע פרטית ובעצם יוצרת תוכנית מפורטת בשלב אחד ואישורה מהווה את הפשרת הקרקע. בשונה מתוכנית מתאר מחוזית ומקומית, תוכניות הותמ"ל נידונות באופן בלעדי על ידי הוועדה ואינן טעונות אישור של וועדות תכנון נוספות. לוח הזמנים לאישור תוכניות הותמ"ל הוא קשיח ומוגדר, עליה לאשר/לאשר בשינויים/לדחות תוכנית בתוך 24 חודשים ממועד הגשתה. מאז הקמתה, יצרה הוועדה תוכניות רבות ברחבי הארץ והפשירה קרקעות רבות לבניה, שניתן להניח כי אלמלא הוקמה לא היו הקרקעות מופשרות עד לנקודת הזמן הזו. אם כן, יפה עשתה הכנסת שהקימה את הוועדה והעניקה לה את סמכויותיה מכוח החוק, מדובר בעוד צעד משמעותי בדרך הארוכה והמפותלת של פתרון משבר הדיור, ככל וישכילו גופי השלטון ליזום הוראות של ייעול וקיצור הליכי תכנון תהפוך ההשתלטות על המשב יותר ריאלית וברת ביצוע

מאמרים נוספים