לעשות מהמינימום מקסימום – עירוב שימושים ככלי לניצול הקרקע

בשנים האחרונות מסתמנת מגמה בעולמות התכנון, עוד ועוד תכניות בהן תמהיל הבניה מורכב משימושים מעורבים. בעבר רובן של התוכניות היו ממוקדות על ייעוד ספציפי (הקמת שכונת מגורים, מרכז מסחרי וכו') ואילו כיום התכנון החדשני מאופיין בייעודי קרקע מגוונים בעת ובעונה אחת. כאשר אנו בוחנים עסקה במשקפיים של משקיעים מטבע הדברים אנו מנסים להבין כיצד זה ישפיע על טיב העסקה והרווחיות שלה והאם מומלץ להיכנס לעסקאות קרקע מסוג זה. לפני שתקראו את המאמר תוכלו לנשום לרווחה כי אנו מקדימים לומר שאין כל פגיעה בטיב ההשקעה כאשר משקיעים בקרקע המיועדת לשימושים מעורבים, אנו נסביר מדוע התפתחה המגמה הזו, כיצד היא מבטאת תכנון חכם ויעיל יותר וכיצד אנו כמשקיעים יכולים להיות סמוכים ובטוחים שלא ניפגע כתוצאה מכך. 

מחסור במשאב הקרקע בישראל

עירוב שימושים אמנם הוא לא המצאה ישראלית, תכנון מהסוג הזה קיים במשך שנים רבות במדינות שונות ברחבי העולם, אך חשוב להבין מהיכן צמח הצורך בכך אצלנו במדינה. בזמן שהאוכלוסייה הישראלית הולכת וגדלה עם השנים ואיתה גם הצורך בבניה, הקרקעות הפניות בארץ הולכות ואוזלות. חשוב להבין שבשונה מיתר התחומים בהם ניתן להגדיל את ההיצע באמצעות ייצור או ייבוא של מוצרים, קרקע היא משאב מוגבל שלא ניתן לייבא ולא לייצר והעובדה הזו מחייבת את מוסדות התכנון לפעול בהתאם ולקדם תכנון שימקסם ככל האפשר את הקרקע על מנת שניתן יהיה להוציא ממנה את המיטב. אנו יכולים לראות זאת במגוון דרכים: האצת הליכי תכנון (כדוגמת הקמת הותמ"ל), הגדלת זכויות הבניה וצפיפות היח"ד, ותכנון בתצורה של עירוב שימושים. הרעיון המרכזי בעירוב שימושים הוא לאחד את הכל למקום אחד, כך לדוגמא אנו רואים ייעודי קרקע מעורבים של מגורים, מסחר ותעסוקה, בעצם לוקחים את השטח ומקימים בעת ובעונה אחת שכונת מגורים לצד מגדלי תעסוקה עם קומת מסחר וכך ניתן לנצל את השטח ולהגיד את העצה הן בשוק הדירות, הן בשוק המשרדים והן בשוק החנויות במקום לבזבז שטחים נוספים לטובת בניית שכונת מגורים, מרכז מסחרי ואזור תעסוקה. היבט חיובי נוסף של עירוב שימושים הוא דווקא בפן התחבורתי, כולנו חווים את הגודש בכבישים ועומסי התנועה שהולכים ומחריפים, כעת דמיינו שאתם גרים בסמוך למקום העבודה שלכם ויש ביכולתכם להגיע אליו בהליכה, מדובר בפתרון שנותן מענה גם לבעיות החניה. הרעיון הוא לייצר סביבת עבודה ותעסוקה בסמוך לאזור המגורים ובכך לספק מענה גם בעניין הזה, כמובן שאין מדובר במענה של 100% אבל לחלוטין מדובר בדבר שיש בו כדי להוביל לשיפור של ממש. במקביל למגמת עירוב השימושים נוצרה מהפכה של ממש בשנים האחרונות עקב תכנית המטרו הארצית שמשפיעה באופן משמעותי על עולם התכנון כפי שאנו מכירים אותו והביאה איתה שינוי עצום בכל מקום שנכלל במעגלי ההשפעה של המטרו במסגרת התוכנית הארצית תמ"א 70. המטרו הוא תשתית להסעת המונים שמאושרות במסגרתה תחנות רבות שחוצות ערים רבות ברחבי הארץ, כאשר בסמוך לכל תחנת מטרו קיימים מתחמי תכנון שעליהם מתוכננת העצמת זכויות בניה באופן משמעותי מאוד, כמו גם מוקדים של עירוב שימושים. כעת חברו את הנקודות הללו ותראו כיצד השילוב של פרויקט המטרו במקביל לתכנון של שימושים מעורבים יעצב מחדש את הסביבה העירונית שאנו מכירים. בסמוך לשכונות המגורים יקומו מוקדי תעסוקה ומסחר שכל אלו ייהנו גם מנגישות תחבורתית של רכבת המטרו, באופן בו המסה הגדולה ביותר של הבניה תתנקז לאזורים אלו בשל העצמת זכויות הבניה, מדובר במהפכה של ממש בעולם התכנון בישראל.

האם וכיצד זה יכול להשפיע על שווי הקרקע

כמשקיעים אנו משקיעים בקרקעות הנמצאות בסטטוס תכנוני מתקדם אולם לא בקרקעות זמינות לבניה, הרעיון הוא לקנות את הקרקע בשלב בו אני יכול כמשקיע אהנה מקפיצת השווי המשמעותית בשלב בו הופכת הקרקע להיות זמינה לבניה. לכן, לפני שקיימת תכנית מפורטת במסגרתה מתבצע הליך איחוד וחלוקה ופרסום טבלאות איזון והקצאה, לא ניתן לדעת האם זכויות הבניה שיינתנו לבעל הקרקע במסגרת התוכנית תהיה באזור המגורים באזור המסחר או התעסוקה. הדבר הזה מטריד משקיעים רבים ובפגישות שאנו מקיימים אנו שומעים חשש מהסוג הזה שעולה אצל לא מעט מהלקוחות – "איך אדע אם אקבל יחידת מגורים, מסחר או תעסוקה?". התשובה שלנו היא פשוטה – כאשר השמאי עורך טבלאות איזון והקצאה הוא מאזן בין הזכויות של בעלי הקרקעות ומקצה אותם בהתאם לכך למגרש תכנוני עם ייעוד מסוים. חשוב להבין שבמידה ועפ"י הצפיפות בתכנית בעל הקרקע מחזיק במטרים המקנים לו יחידה, מדובר ביחידה אקויולנטית, הכוונה היא שלכל יחידה יש מקדם שנקרא מקדם אקויולנטי. אם לצורך הדוגמא המקדם של יחידת מגורים הוא 1 ושל תעסוקה הוא 0.5, משמעות הדבר שהשמאי שעורך את התכנית יכול להקצות בעל קרקע הזכאי ליחידה ולהקצות לו יחידה אחת של מגורים או להקצות אותו לתעסוקה כאשר המטרים שיקבל יהיו כפולים מהמטרים פלדלת של יחידת המגורים. דוגמא מספרית: בעל הקרקע זכאי ליחידה אקויולנטית בתכנית, במידה והשמאי יקצה לו יחידת מגורים (מקדם אקויולנטי 1) של 100 מ"ר פלדלת הוא יהיה זכאי ליחידה אחת, ובמידה והוא יוקצה לאזור תעסוקה (מקדם אקויולנטי 0.5) הוא יהיה זכאי ל200 מ"ר של תעסוקה שעפ"י המקדם אקויולטי יגלמו שווי זהה של יחידת מגורים. כך בעצם אנו כבעלי קרקעות מבינים שאין משמעות לייעוד הקרקע אליו יקצו אותנו במסגרת הכנת התכנית, שכן הדבר החשוב ביותר כמשקיעים הוא השווי הסופי של הקרקע ומבחינת השווי זה לא משנה כי הוא יהיה זהה בכל סוג הקצאה בהתאם למקדם הרלוונטי. אגדיל ואומר שההשפעה היחידה שיכולה להיות לאחזקה בקרקע המיועדת לעירוב שימושים על שווי הקרקע היא רק לטובה. כאשר בוחנים שווי של קרקע שמתאימה למבנה העירוני הישן למול קרקע מנוצלת עם תכנון חדשני שמשלב מוקדים שונים על אותו השטח, מבינים היכן הביקוש יהיה גדול יותר ומטבע הדברים גם השווי.

מיישבים ישראל מציעה ללקוחותיה קרקעות להשקעה במתחמי העתיד של ישראל, מתחמים הנמצאים בהליכים של התכנון החדשני על כל מגמותיו. כמשקיעי נדל"ן עלינו להבין כיצד מגמות אלו יעצבו מחדש את הסביבה שאנו מכירים ובמבט צופה פני עתיד לראות כיצד אנו יכולים להרוויח כתוצאה מהדבר הזה. אנו מציעים לכם להיות חלק ממשפחת המשקיעים שלנו ויחד איתנו להחזיק במתחמים שיהיו מנוצלים בצורה היעילה והמקסימלית ביותר.