לא שמים את כל הביצים בסל אחד – השקעה בקרקע ככלי לפיזור סיכונים

הנחת יסוד רווחת בעולם ההשקעות היא שיש למשקיע לוודא שאינו מסכן את ההון שברשותו באפיק השקעה בודד שמא תרד השקעתו לטמיון באם התחזיות שערך בעת ביצוע ההשקעה אינן יתגשמו. כאשר משקיע תולה את כל מבטחו בהתרחשותו של מקרה שיוביל לעליית הערך אליה מייחל, הוא עלול להיקלע למצב בו הוא יצא נפסד כתוצאה מהשקעתו. משקיעים מטבעם הם אופטימיים ולכן לעיתים קיימת אצלם נקודת עיוורון בכל הקשור לתחזיות שליליות העולות עם השקעתם. משקיע נבון יודע לנתב את ההון שלו להשקעות טובות תוך שהוא מפזר את הסיכונים באופן בו הוא מוודא שהשקעתו תניב רווחים גם במצב בו חלק מהתחזיות שצפה בשעת ביצוע ההשקעה משתבשות. אם ההשקעה שביצעתי מסתמכת על השאת רווחים כתוצאה ממספר מקורות שאינם תלויים האחד בשני אני מגדר ומבטח את עצמי במקרה בו אחד מהמקורות או יותר לא יתקדם כשורה, לעומת מצב בו ההשקעה שלי נאחזת במקור אחד שישפיע על עליית הערך שלה. פיזור סיכונים הוא נקודת המוצא הבסיסית שכל משקיע צריך להתחיל ממנה, כך יבטיח את הישארותו בזירת ההשקעות לאורך זמן ויראה גידול שהולך וגובר. אל לנו להתפתות לנתב נחת משמעותי מההון שלנו להשקעה בה הסיכון מרוכז לנקודה אחת, תהא ההשקעה מפתה ואטרקטיבית ככל שתהא, העבר מלמד שזוהי הדרך להשקיע באופן סולידי ומבוקר מצד אחד ולגרוף רווחים משמעותיים מצד שני. 

כיצד ניתן לפזר סיכונים באמצעות השקעה בקרקע?

חשוב להבין כי השקעה בקרקע טומנת בחובה פוטנציאל רווח בשלושה מישורים עיקריים:

1. התקדמות ההליך התכנוני – כפי שאתם ודאי יודעים ומכירים, התקדמותו של הליך תכנוני מעלה בהדרגה את ערך הקרקע כאשר קפיצת השווי המשמעותית ביותר מתבצעת עם אישורה של תכנית מפורטת הקובעת הנחיות למתן היתרי בניה שהופכת את הקרקע להיות זמינה לבניה (רווח זה מכונה בשפת המשקיעים – השבחה). כמשקיע אני נהנה מעליית ערך של הקרקע כל שלב שמתקדם מבחינת הסטטוס התכנוני של הקרקע ולכן בטרם כניסתי להשקעה עליי לבצע בדיקות ולהבין מה הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע, מהם השלבים שנותרו על מנת שתהפוך הקרקע זמינה לבניה, מהו משך הזמן הצפוי להשלמת שלבים אלו, ומהו הרווח הצפוי שאוכל להשיא כתוצאה מכך – כך אוכל לבצע הערכה של תשואות ולהבין האם ההשקעה כדאית ורלוונטית עבורי.
2. עליית מחירי הנדל"ן – בנוסף לפוטנציאל ההשבחה שטמון בהשקעה בקרקע המשקיע נהנה גם מעליית ערך כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן בשוק. כפי שציינו לא אחת, עליית מחירי הנדל"ן אותה אנו רואים על בסיס קבוע במדורי התקשורת ופלטפורמות שונות ומגוונות מדי תקופה, נובעת בעיקר מעליית ערך הקרקע. מתוך ארבעת הרכיבים המגלמים יחד מחיר של דירה בנויה (רכיב הקרקע, מע"מ, רווח יזמי, עלויות בניה) הקרקע היא הרכיב היחיד שיש לו פוטנציאל צמיחה. מדובר במשאב נחוץ לאין שיעור שהעצה בו נמוכה מהביקוש באופן משמעותי ואין לנו יכולת לייבא ולייצר ממנו עוד. לאור כך אנו עדים לעלייה מתמדת של מחירים שהולכת וגוברת עם הזמן, בממוצע מחירי הנדל"ן עולים מידי שנה בשיעור של 4%, מה שצפוי להתגבר בעתיד הלא רחוק בו מומחים בעולם הנדל"ן צופים שהמחירים ירקיעו שחקים וקצב העלייה יתעצם.
3. הגדלת זכויות בניה – הגורם העיקרי שמשקיע על שווי של קרקע הוא היקף זכויות הבניה שניתן לבנות עליה, ככל שזכויות הבניה עולות כך שווי הקרקע עולה בהתאמה. דוגמא קלאסית לכך היא התחדשות עירונית, כאשר תבחנו שווי של מגרש עליו בנוי בניין ישן בעל שתי קומות ללא תכנית משביחה המאפשרת הגדלה של זכויות ותוספת של יחידות, תראו ששוויו נמוך משמעותית ממגרש בעל בניין זהה שעליו קיימת תכנית המאפשרת לבנות לגובה. מראה העיניים והרכיב הבנוי הם לא שקובעים, את המחיר אנו מוכנים לשלם על הזכויות הקיימות, המשקיעים בוחנים את רווחיות ההשקעה בהתבסס על היחידות שעתידות להיבנות על הקרקע. משקיע שרכש קרקע ייהנה מעליית ערך משמעותית באם יוגדלו זכויות הבניה שתאשר התוכנית לבנות עליה ובכך נהנה ממישור נוסף להשאת רווחים.

לאחר שפירטנו את שלושת המישורים הרלוונטיים שנוכל להפיק רווח על ההשקעה שלנו כתוצאה מהתקדמותם נבין איך יש בהם כדי לשמש לנו ככלי פיננסי של פיזור סיכונים. כפי שנאמר משקיע לא יכול לבסס את השקעתו על מקור בודד במידה ורוצה לבצע השקעה סולידית, לכן עליו לבחון מקרים פסימיים ולוודא שגם במקרה החמור ביותר ההשקעה תניב לו תשואות, בהיעדר זאת מדובר השקעה שאינה כדאית, קל וחומר אם יש בה סיכון של הפסד ואיבוד מקרן ההשקעה. כאשר אנו בוחנים השקעה בקרקע הנמצאת בתוך הליך תכנוני ובעלת פוטנציאל רווח בשלושת המישורים אנו יכולים להעריך את התשואות שתניב ההשקעה בפרק הזמן הצפוי גם במצב בו לא כל הנתונים הולכים לטובתנו.

החשש הגדול ביותר של משקיעים הוא שהתקדמות ההליך התכנוני תתעכב (מיותר לציין כי קרקע שאינה בעלת וודאות תכנונית אינה עולה על הפרק, שכן הסיכון בה הוא לא עיכוב אלא שלא תתקדם כלל או שמא תאושר עליה תכנית עם יעוד פוגע). החשש של עיכוב ההליך נובע מהבנה פשוטה שתשואה לא יכולה להיבחן במנותק מפרק הזמן הצפוי לצורך צמיחתה, אולם כאשר השקעתי אינה מתבססת רק על גורם של התקדמות ההליך התכנוני אני כמשקיע יכול להשיא רווחים גם במצב בו ישנו עיכוב באמצעות מישורי הרווח האחרים. אנו תמיד אומרים למשקיעים שלנו בנדל"ן הזמן הוא ההזדמנות – העבר מלמד אותנו שככל שהזמן עובר מחירי הנדל"ן עולים לאור העובדה שהפער שבין העצה לביקוש הולך וגודל עם השנים, כך שעיכוב בהליך התכנוני יאפשר לכם לפצות על הצמצום הממוצע של ההשבחה השנתית באמצעות גדילה של מחירי הנדל"ן שתתווסף להשקעה שלכם במהלך הזמן הבלתי צפוי של העיכוב. דבר נוסף וחשוב לא פחות שהעבר מלמד אותנו הוא שככל שהזמן עובר זכויות הבניה הולכות וגדלות. המחסור בקרקע במדינה מחייב את מנהל התכנון להגדיל בכל העת את היקף יחידות הדיור שהופכות להיות זמינות לבניה, אנו עדים לכך כאשר אני משווים בין תכניות עבר להווה בפרקטיקה, ומגמה זו גם ברורה בתוכניות ארציות מובהקות שקובעות העצמת זכויות באופן נקודתי (כמו תמ"א 35/4 – צפיפות מגורים וכמו הוראות בתכנית תמ"א 70). לפיכך החשש כי הזמן יתארך מצטמצם משמעותית בעת שאנו מבינים שהזמן הוא לטובתנו כמשקיעים וכי הערך של הנכס שלו מוסיף ועולה עם השנים כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן וגידול בזכויות הבניה בתכניות החדשות.

אנו בחברת מיישבים ישראל מעניקים למשקיעים שלנו את הכלים לבחון סיכונים בהשקעה באופן מושכל ומבוקר, כאשר אנו מציגים ללקוחותינו את התשואות הצפויות כתוצאה מהשקעתם אנו תמיד בוחנים את התרחישים המחמירים ביותר שניתן לחזות, על מנת שהפתעות יהיו רק לטובה. אנו סמוכים ובטוחים שמשקיע שבחן תרחישים מחמירים בעת שרכש קרקע ונכנס להשקעה והופתע לטובה מהיקף התשואות שהניבה לו ההשקעה בפועל יהיה מרוצה מבחירתו ויחזור להשקעות נוספות, זאת לעומת לקוח שבחן נתונים אופטימיים ועלול להתאכזב בעתיד מתוצאות ההשקעה. כך אנו משמרים את קהילת המשקיעים שלנו ומבטיחים שגם במקרה בו אחד או יותר מהגורמים משתבש, ההשקעה עדיין תהיה כדאית ורווחית – זהו פיזור סיכונים מחושב שמספק תנאיי וודאות ובהירות בקשר להשקעה ומבטיח לרוכש שההון שלו לא ירד לטמיון.