חוסר בהירות מהותי שורר בקרב ציבור המשקיעים באשר למצבה של קרקע. המשקיעים נותרים מבולבלים כאשר נתקלים במושגים כמו "קרקע מופשרת", "קרקע מאושרת לבניה", "קרקע זמינה לבניה" וכן, גם באשר למושג "קרקע חקלאית". כחברה, אנו מסבירים את זה למשקיעים על בסיס יומי וחשוב לנו לעשות לכם סדר בבלגאן. קיים חוסר הלימה בין ההבנה והתפישה של המושגים שאנו רגילים לשמוע לבין המשמעות שלהם בפועל, עד כדי מצב בו אנשים מתעניינים במוצר מבלי להבין מהו.
מהי קרקע חקלאית
בהבנה הבסיסית שלנו אנו סבורים כי קרקע חקלאית היא קרקע מסוכנת ללא אופק תכנוני, שלא ניתן לחזות את עתידה והשקעה בה יכולה אף להוביל למצב של הפסד כתוצאה מהפקעה או תכנית שמסיטה ליעוד פוגע. ההבנה הזו היא נכונה ואנחנו כחברה לעולם לא נשקיע ולא נייעץ למשקיעים לרכוש קרקע כזו, אולם חשוב להבין שהמושג קרקע חקלאית לא בהכרח מתייחס לקרקעות מסוג זה. ההגדרה התכנונית והמשפטית של קרקע חקלאית היא כל קרקע שאינה זמינה לבניה, קרי שלא סיימה את ההליך התכנוני שלה ולכן לא ניתן להוציא עליה היתרים, יתכן מצב בו תבררו בעריה על קרקע שנמצאת בהליכי תכנון מתקדמים והיא קרובה מאוד לסיום ההליך והיא עדיין תוגדר כקרקע חקלאית. נקביל את זה להליך של הריון – ככל שהלידה טרם התרחשה והתינוק טרם יצא לאוויר העולם הוא מכונה עובר, אך בפועל כולנו יודעים שיש עובר שנמצא בראשית התפתחותו בחודשים הראשונים להריון ויש עובר שהוא כתינוק לכל דבר ועניין ונמצא מרחק פסיעה מלידה (חודש תשיעי). בדיוק כך, ישנה קרקע חקלאית שלא החלה עדיין את ראשית דרכה התכנונית ולכן עתידה לוט בערפל, איננו בהיר ולא ניתן לחיזוי , זוהי כאמור קרקע שהשקעה בה היא בעלת סיכון גבוה – צל"ש או טרש. מנגד, ישנה קרקע חקלאית שאמנם אינה זמינה לבניה אך היא נמצאת בהליכי תכנון מתקדמים, קיימות תכניות שמאשרות את הקרקע לבניה והיא מוסיפה להתקדם עם הזמן, השקעה בה היא השקעה בתנאי וודאות, עתידה ניתן לחיזוי והמשקיע יכול לכלכל את צעדיו ולבחון את הכדאיות הכלכלית שבהשקעה על בסיס נתונים אקסוגניים ומבוססים. לכן, כאשר שאתם שומעים שמדובר בקרקע חקלאית, אין לפסול את ההשקעה, מאחר כלל הקרקעות הרלוונטיות להשקעה הן חקלאיות בהגדרה תכנונית משפטית יבשה, אנו הרי לא משקיעים בקרקע זמינה לבניה מאחר שביצעה כבר את קפיצת השווי שלה, כל שעליכם לעשות זה לברר מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע על מנת להבין היכן עומדים הדברים והאם הקרקע רלוונטית עבורכם. השאלה הנכונה שעליכם לשאול את החברה שמציעה לכם את ההשקעה בקרקע היא לא האם הקרקע חקלאית? כי אנו מבינים שהתשובה תהיה חיובית, אלא עליכם לשאול – מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע? מהן התכניות שחלות עליה? מהו פרק הזמן הצפוי לסיום ההליך? ומהן התכניות שנותרו לאשר על מנת שהקרקע תהיה זמינה לבניה? נסו לנהוג כך ותראו שהתשובות שתקבלו יסייעו לכם להרכיב את הפאזל ולהבין באמת מהו מצבה התכנוני של הקרקע, גם איש המקצוע שישוחח עמכם יבין שאתם בעלי ידע בתחום ואף ירחיב אתכם מעבר לשאלותיכם.
מהי קרקע מאושרת לבניה
כפי שציינו, כל קרקע שאינה זמינה לבניה נקראת קרקע חקלאית, אולם ישנן קרקעות חקלאיות בהליך תכנוני מתקדם ויתכן שהן כבר מאושרות לבניה. המסלול התכנוני של קרקע במדינת ישראל עובר דרך שלושה סוגים של ועדות תכנון רלוונטיות שהסטטוס התכנוני של הקרקע נקבע בהתאם לתכניות של ועדות אלו (ניתן לקרוא בהרחבה במאמר שפרסמנו בנושא). ראשית יש לבחון בתכנית המתאר הארצית האם הקרקע מסווגת במקרם המאפשר בניה, לאחר מכן יש לבדוק את יעוד הקרקע בתכנית המתאר המחוזית, ולאחר מכן ישנן התכניות המקומיות של הרשות המקומית. מבחינה תכנונית חשוב להבין שקרקע שמסווגת בתכנית המחוזית ביעוד קרקע לבנייה (היעוד הטוב ביותר קרקע צהובה – אזור לפיתוח עירוני), היא קרקע מאושרת לבניה. כאשר הועדה המחוזית קובעת שהקרקע מיועדת לבניה ופיתוח, אזי שזוהי הנחייתה לוועדה המקומית שכפופה אליה ומכינה את התכניות שלה על בסיס התכנית המחוזית, לכן מדובר רק בעניין של זמן. קרקע שהיא מיועדת לבניה בתכנית המחוזית היא אמנם קרקע מאושרת לבניה שפיתוח עליה יקרה בעתיד, אולם ממד הזמן הוא נעלם מרכזי בקרקע הזו ואין כל ערובה למשך הזמן שייקח עד שתהפוך הקרקע זמינה לבניה כל עוד אין עליה התייחסות מהוועדה המקומית שהיא זו שבסופו של דבר צריכה להעביר תכניות שיקדמו את הקרקע לסיום ההליך התכנוני שלה. כמשקיעים אנו לא יכולים לבחון תשואה במנותק מזמן, אם אבטיח לכם תשואה של 200% בטווח זמן של 5 שנים או תשואה זהה בטווח של 20 שנים זו תהיה שאלה רטורית איזו השקעה תהיה אטרקטיבית יותר בעיניכם. קרקע מאושרת לבניה שאנו נשקיע בה כחברה ונמליץ ללקוחותינו להשקיע בה היא קרקע שלא זו בלבד שמיועדת לבניה בתכנית המחוזית, אלא שקיימת עליה התייחסות מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, ברגע שקיימת תכנית מקומית על הקרקע שמייעדת אותה לבניה, קל וחומר אם קיימת תכנית מפורטת בהתהוות, מדובר בעניין של שנים בודדות עד לסיום ההליך התכנוני של הקרקע, בו תתבצע קפיצת השווי המשמעותית בהשקעה. אם נזקק את המלצתנו האופרטיבית אליכם – כשמשקיעים, וודאו שמדובר בקרקע חקלאית מאושרת לבניה בתכנית המחוזית ושהוועדה המקומית החלה לקדם תכנון עליה, אם תסתפקו בפחות, ההשקעה שלכם תהיה פחות אטרקטיבית, מנגד, אל תחכו לשלב מתקדם יותר כי ככל שההליך יתקדם המחיר יתייקר והתשואה שלכם תיפגע.
מהי קרקע זמינה לבניה
לאחר שהקרקע אושרה לבניה, ישנו המשך להליך התכנוני שמקומו בוועדה המקומית לתכנון ובניה. קרקע זמינה לבניה היא קרקע שקיימת עליה "תכנית מפורטת" שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, כמו כל קרקע במדינה שקיימים עליה מבנים, שאלמלא התכנית לא היה בסיס חוקי לבינוי על הקרקע הזו. מהי תכנית מפורטת? כשמה כן היא, מדובר בתכנית ברמת פירוט גבוהה שיורדת לרזולוציות הנמוכות ביותר. התכנית מחלקת את סך השטח ליעודים שונים כאשר נקבע היכן תתבצע הבניה, היכן יקומו מוסדות ציבור (כמו גנים, בתי ספר וכו'), היכן יהיו תשתיות ניקוז, היכן יעברו הדרכים (כבישים, מדרכות, כיכרות וכו'), היכן יהיה שצ"פ – שטח ציבורי פתוח ועוד. כמו כן, התכנית כוללת הליך של איחוד וחלוקה במסגרתו מכינים טבלאות איזון והקצאה שמגדירות את זכויות בעלי הקרקעות בתכנית (מה החלק שבבעלותם מקנה להם, לאיזה מגרש תכנון הם מוקצים, מה חלקם במגרש באחוזים ומהי כמות היחידות שאליהן הם זכאים). בנוסף קובעת התכנית הנחיות למתן היתרי בניה ומגדירה את הסוג, הכמות, המיקום והגובה של המבנים שניתן לבנות תוך קביעת תנאים קשיחים והגדרות ברורות. אם נקצר, התכנית בעצם כוללת את כל ההנחיות והמידע הנדרשים לצורך פיתוח השטח ברמת פירוט מקסימלית. זהו השלב אליו בעלי הקרקעות ממתינים, זהו המקום בו הם נהנים מקפיצת השווי המשמעותית ביותר, אולם אל לכם לטעות ולחשוב שעדיף לרכוש קרקע זמינה לבניה מראש ולחסוך את ההמתנה, מדובר במהלך שמחטיא את מטרת ההשקעה. קרקע זמינה לבניה היא קרקע שהגיע למיצוי ההשבחה שלה על תום, באופן בו המחזיקים בה כבר נהנו מקפיצת השווי שהיה בכוחה לבצע, רכישתה מתאימה לקבלנים/יזמים/רוכשים למטרות בניה, אך לא למשקיעים! אנו מדגישים זאת משום שנתקלנו לא אחת במשקיעים שעשו זאת ונחלו אכזבות, אין טעם לסחוט לימון סחוט ולהשקיע בקרקע ללא פוטנציאל השבחה בתקווה שתהנו מעליית מחירי הנדל"ן. אם כך, נדגיש שנית את המלצתנו מהפסקה הקודמת, תדבקו בה ותראו כי טוב.
לסיכומם של דברים, כל קרקע שאינה זמינה לבניה מוגדרת בהגדרה היבשה כ"קרקע חקלאית", משכך עלינו לבחון מהן התכניות החלות על הקרקע ובהתאם לכך להסיק האם היא פוטנציאלית להשקעה או לאו. קרקע מאושרת לבניה היא קרקע שהשקעה בה מייצרת תנאי וודאות ועתידה ניתן לחיזוי, רכישתה תניב בעתיד תשואות נאות כאשר תהפוך להיות זמינה לבניה. אם אתם מחזיקים בקרקע והתבשרתם כי אושרה תכנית מפורטת עליה, אנו מזמינים אתכם לקרוא מהן אפשרויות המימוש שעומדות לרשותכם על מנת שתוכלו משקסם את השקעתכם, במאמר שפרסמנו בנושא.
