למעלה מ90% מקהל המתעניינים בהשקעות קרקע שואלים בהזדמנות הראשונה – מה גודל הקרקע?
משקיעים נוטים לחשוב שככל שהשטח שהם רוכשים גדול יותר כך ההשקעה טובה יותר, מדובר בהנחת יסוד שגויה שנובעת מחוסר ידע בעולם הקרקעות. אדם שמשקיע בעסקת קרקע בעצם מחפש עסקת השבחה, וחשוב להבין שהמהות של עסקת השבחה היא השאת רווח שמקורו בשינוי לטובה של הנכס שמתבטא בעליית ערכו הכלכלי. עליית ערך של קרקע כתוצאה מהשבחה נובעת משינוי יעודה התכנוני באמצעות "תוכנית משביחה" שמאפשרת בנייה על הקרקע, לכן כמשקיעים אנו נחפש את הקרקעות עם זכויות הבניה המקסימליות. לאור האמור, כמשקיעים בעסקת השבחה של קרקע אנחנו ככלל נעדיף קרקעות המיועדות לבניה רוויה (מה גם שאין הפשרת קרקעות לצמודי קרקע עקב המחסור בהיצע של יחידות הדיור בארץ), וכמשקיעים בקרקע לבנייה רוויה חשוב להבין שגודל הקרקע לא משקף את היקף המטרים הבנויים שיהיו בבעלותכם, אלא יש לחשב על פי זכויות הבניה את יחסי ההמרה של המטרים לגובה, מה שנקרא בשפה תכנונית – "צפיפות".
מהי צפיפות וכיצד משפיעה על מחיר הקרקע?
צפיפות מבטאת את כמות היחידות שניתן לבנות בשטח נתון, כלומר עד כמה מצופפים את השטח, נוהגים לבטא את הצפיפות בכמות יחידות שניתן לבנות על דונם. לדוגמא אם צפיפות יחידות הדיור לדונם היא 10 יח"ד ובבעלותי יש 500 מ"ר, אזי שניתן לבנות עליהם 5 יח"ד.
רבים תוהים לעצמם מדוע קיימים מקרים בהם דונם בעיר מסוימת עולה X שקלים, בעוד שדונם באותה העיר, באותו הסטטוס התכנוני ובאותו אזור עולה פי כמה מהדונם הראשון, התשובה לכך היא פשוטה – המחיר של הדונם לא משולם עבור המטרים עצמם אלא עבור היחידות שניתן לבנות עליו, זאת אומרת שהמחיר נגזר מהצפיפות. אם על הדונם הראשון ניתן לבנות 5 יח"ד ועל הדונם השני ניתן לבנות 10 יח"ד זאת אומרת שבמקרה בו יוצעו השטחים למכירה ליזם/קבלן הוא ישלם (מחיר של יחידה זמינה לבניהXכמות היחידות שניתן לבנות) מה שהופך את שוויו של הדונם השני לכפול. שווי של יחידה זמינה לבניה ברוב הערים בארץ הוא בדרך כלל 33% משווי דירה בנויה, והוא נקבע על פי מודל שמאי שנקרא "שארית ערך החילוץ" שכשמו כן הוא, מחלץ את רכיב הקרקע משאר הרכיבים המרכיבים מחיר של דירה בנויה (ראה מאמר על השקעה בקרקע למול השקעה בדירה להרחבה בנושא). ניקח לצורך הדוגמא שבדירה ששוויה 3,000,000 ש"ח רכיב הקרקע מהווה 33% שהם 1,000,000 ש"ח, ונחזור אחורה לערך של שני הדונמים שהוצגו – הדונם הראשון שווה 5,000,000 ש"ח בעוד שהדונם השני שווה 10,000,000 ש"ח.
ההבנה שהצפיפות היא זו שמשפיעה באופן ישיר על ערך הקרקע היא הבסיס לביצוע השקעות נכונות ובלעדיה ניתן ליפול בהטיות ובהטעיות רבות. לא אחת נתקלנו במשקיעים שרכשו בחברות שונות קרקעות של 100 או 200 מ"ר והופתעו לגלות שהם לא משקפים יחידה שלמה בטבלת האיזון ואינם יכולים להמשיך להליך הבנייה כפי שטעו לחשוב, הואיל וצפיפות יחידות הדיור לדונם בקרקע אותה רכשו עומדת על 4 יחידות. מנגד, ישנם שרכשו קרקעות באזורים בהם ישנה העצמת זכויות בנייה עם צפיפות מאושרת של 15 יח"ד לדונם, כך שהספיקו להם 66.66 מ"ר בקרקע על מנת להוות קרקע ליחידת דיור בטבלת האיזון ולהמשיך להליך הבניה – לכן לא אפליג אם אומר שמדובר בא' ב' של השקעה נכונה.
ההשקעות הטובות ביותר הן רכישת מטרים בקרקע על פי צפיפות שצפויה לעלות, לדוגמא אם רכשתם קרקע שהתוכניות בהכנה קובעות עליה צפיפות של 10 יח"ד לדונם – רכשתם 100 מ"ר על מנת להוות קרקע ליחידת דיור. במצב בו הועלתה הצפיפות במסגרת שינויים בתוכנית מ10 יח"ד ל12 יח"ד – אזי שכל 83.33 מ"ר בקרקע מהווים קרקע ליח"ד, וה100 מ"ר שרכשתם מהווים 100:83.33 – 1.2 יח"ד בטבלת האיזון שאם נחזור לדוגמא של יח"ד זמינה לבניה בשווי של 1,000,000 – הרווחתם 200,000 ש"ח כתוצאה מהעלאת הצפיפות מ10 ל12 יח"ד לדונם.
לאחר שהוסבר מהי צפיפות וכיצד משפיעה על שווי הקרקע נבין איך זה עובד בפועל. ניקח דוגמא של בניין מגורים של 8 קומות, כאשר בכל קומה ישנן 4 דירות זהות בגודלן של 125 מ"ר. אם נרצה לקמט את הבניין כלפי מטה ולחשב את השטח עליו בנוי הבניין, לא נוכל לומר שמדובר ב500 מ"ר שמשקפים את השטח הכולל של ארבעת הדירות בכל קומה. אלא, יש לקחת בחשבון שישנם חללים משותפים – לובי, מסדרונות, מעליות, גרמי מדרגות, שצ"פים וכדומה, ולכן ניקח לצורך הדוגמא שהבניין יושב על שטח של דונם אחד. בחישוב מהיר נוכל לחשב את הצפיפות באופן הבא: כמות היחידות בבניין = שמונה קומות X ארבע דירות בכל קומה – 32 ולכן צפיפות יחידות הדיור לדונם עליו יושב הבניין היא 32 יחידות נטו.
צפיפות ברוטו VS צפיפות נטו
בשונה מתלוש המשכורת בו הנטו נמוך מהברוטו והוא זה שקובע, בצפיפות זה עובד בדיוק הפוך. רוב המשקיעים אינם מודעים לכך וזה יוצר מצב בו ניתן לתמרן אותם בקלות לחשוב שהם מחזיקים בקרקע ליחידת דיור למרות שבפועל הם מחזיקים רק בחלק ממנה.
כפי שהסברנו במאמר של מושע ואיחוד וחלוקה במסגרת הכנת תוכנית שהופכת את הקרקע לזמינה לבניה מבצעת הרשות הליך של הפקעה לצרכי ציבור ונוטלת באופן כפוי חלקים מהקרקע לתשתיות וצרכים ציבוריים באופן בו לא ניתן לבצע בינוי על כל השטח של התוכנית.
צפיפות ברוטו היא הצפיפות שנקבעת לפני הפקעות והיא מחושבת משטח התוכנית הכולל (לדוגמא אם שטח התוכנית הוא 100 דונם וכמות היחידות שייבנו היא 1,000 כשנחלק את כמות היחידות ב100 נקבל שצפיפות היחידות לדונם ברוטו היא 10 יח"ד – כלומר 100 מ"ר בקרקע מהווים קרקע ליחידת דיור).
צפיפות נטו היא הצפיפות לאחר הפקעות והיא מחושבת רק מהשטח שנותר נטו לבניה לאחר שהפקיעה הרשות חלקים מהתוכנית לצרכי ציבור (לדוגמא אם משטח התוכנית שעומד על 100 דונם הפקיעה הרשות 70% אזי שהשטח נטו שנותר לבניה בפועל הוא רק 30 דונם, כשנחלק את כמות היחידות – 1,000 ב30 נקבל שצפיפות היחידות לדונם נטו היא 33 יח"ד – כלומר כל 30 מ"ר בקרקע מהווים קרקע ליחידת דיור).
על פי איזו צפיפות אנחנו כמשקיעים צריכים לרכוש את הקרקע? תלוי! אם אנחנו רוכשים את הקרקע בטרם הליך ההפקעה אנחנו צריכים להוות קרקע ליחידת דיור על פי הצפיפות ברוטו (על פי הדוגמא 100 מ"ר), כך שלאחר ההפקעה נישאר עם 30 מ"ר בקרקע שמהווים קרקע ליחידת דיור. אם נקנה 30 מ"ר לפני הליך ההפקעה בהתאם לצפיפות נטו, נשאר לאחר ההפקעה רק עם 9 מ"ר בקרקע ויצא שההשקעה שלנו היא שגויה. לפיכך, רק מי שרוכש את הקרקע לאחר הליך ההפקעה יכול להסתמך על הצפיפות נטו, משקיעים שלא הכירו את המידע הזה תומרנו אין ספור פעמים על ידי חברות שניצלו את חוסר הידע הזה לרעתם, תשננו את המידע הזה ועל בסיסו תוכלו לבחון היטב את השטח שאתם רוכשים.
אנחנו במיישבים ישראל מתמקדים בקרקעות עם פוטנציאל להעצמת זכויות בניה וצפיפויות גבוהות על מנת לספק למשקיעים שלנו את ההשקעה הטובה ביותר. כך לדוגמא הקרקע שאנו משווקים ברחובות סמוכה לתחנת מטרו מאושרת – תחנת קפלן בקו המטרו M1, כך שהמשקיעים בקרקע הזו נהנים מהעצמת זכויות במסגרת תוכנית תמ"א 70 – תוכנית מתאר ארצית שקובעת העצמת זכויות בניה בסמוך לתחנות המטרו. לאחר שקראתם את המאמר וקיבלתם ערך מוסף על השקעה בקרקע, הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו, הישארו מעודכנים ותבצעו השקעות נכונות וטובות.
