השקעה בקרקע למול השקעה בדירה – כל מה שלא סיפרו לכם

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

התרגלנו לשמוע שאפיק ההשקעה הנכון, היציב, הבטוח והרווחי ביותר הוא נדל"ן, בכך אין ספק וניתן לומר כי זהו סוג של קונצנזוס. אולם, תחום ההשקעות בנדל"ן טומן בחובו סל של אפשרויות ונתיבי השקעה. הציבור הרחב סמוך כי ההשקעה הטובה ביותר היא דירה, האמנם? עלינו להיות כנים עם עצמנו כאשר אנו חושבים האם אנו סבורים כך משום שבאמת עצרנו ובדקנו את כלל האפשרויות או שמא מדובר בהיגררות אחר "חוכמת העדר".

סוגי הרווח בעסקאות נדל"ן

חשוב להבין שהשקעה בנדל"ן מייצרת רווחים בשני מישורים, האחד הוא המישור המוכר והקלאסי של עליית מחירי הנדל"ן, עליו אין צורך להכביר במילים, כולנו חווים, מדווחים ועוקבים אחר התופעה הזו שנובעת באופן טבעי משיווי המשקל המעורער שבין ההיצע לביקוש במדינת ישראל. המישור השני הוא השבחה, הפוטנציאל שלו גבוה באופן משמעותי מהראשון והוא פחות מוכר ומדובר. השבחת נכס נדל"ני היא בעצם השאת רווח שמתווסף לעליית מחירי הנדל"ן ומקורו בשינוי לטובה של הנכס שמתבטא בעליית ערכו הכלכלי, בין אם כתוצאה משינוי ייעודו התכנוני (כמו הפשרת קרקע חקלאית לבניה), ובין אם כתוצאה מחידוש הנכס או תוספת בניה או זכויות בנייה בו (כמו תמ"א 38). ההבדל בין שני המישורים הוא שבעל נכס הנהנה מהשבחה נהנה גם מעליית מחירי הנדל"ן ובכך "רוקד על שתי החתונות", לעומת בעלים שנהנה רק מעליית מחירים.

ארבעת המרכיבים של מחיר דירה

כאשר אנו עדים למגמת עלייה של מחירי דירות בנויות עלינו להבין מהו הרכיב שנמצא בתנופה, שכתוצאה ממנו אנו משיאים רווחים. לכן, בבסיס עלינו לפרק מחיר מלא של דירה לכדי מרכיבים ולבחון אותם לחוד. מחירה של דירה משכלל ארבעה מרכיבים: 1. רכיב הקרקע – פשוטו כמשמעו, הקרקע עליה בנויה הדירה, המשקל שלו משתנה בין ערים, אך בממוצע במדינת ישראל רכיב זה מהווה כ33% משווי דירה בנויה. 2. רווח יזמי – משולם ליזם שבנה את הדירה ומהווה בין 15-20% משווי דירה בנויה. 3. מע"מ – 17% משווי דירה בנויה. 4. עלויות בניה – תלוי ברמת הגימור ומשתנה, אך זהו האחוז המשלים לעוגה של ה100%. ארבעת אלו יחד מרכיבים את המחיר המלא, וכעת ניתן לראות באופן מובהק שהרכיב היחיד שעולה הוא רכיב הקרקע. הרווח היזמי, המע"מ ועלויות הבניה כבר שולמו, נהפוך הוא, הרכיב הבנוי הוא בעל בלאי ונדרשות עלויות תחזוקה מעת לעת. המסקנה הברורה היא שרכיב הקרקע הוא הרכיב המייצר רווח בשני המישורים, הוא מגלם את עליית מחירי הנדל"ן, והוא גם השיא רווח כתוצאה מהשבחה עת הופשר לבניה.

כאשר אנו משקיעים בקרקע שנמצאת בהליכי תכנון להפשרתה, אנו נהנים מעליית מחירי הנדל"ן עצם החזקתנו בה, וחשוב הרבה יותר, אנו נהנים מרווח של מאות אחוזים כתוצאה מהשבחתה ביום בו היא הופכת זמינה לבניה. כך, מעבר לחיסכון העצום ברכיב הקרקע, עם התקדמות לבניה אנו חוסכים את הרווח היזמי שמהווה כאמור בין 15-20% משווי דירה, וחוסכים את עלויות המע"מ ומס הרכישה המשולמים אך ורק על רכיב הקרקע המוזל שרכשנו ולא נגזרים משווי דירה בנויה. בכך, יש ביכולתנו להגיע לכדי דירה בנויה כבחצי מהשווי שלה.

קניית דירה עבור נתח רחב מאוד מהאוכלוסייה הפך לסוג של חלום בלתי ניתן להשגה, הרכבת של מחירי הנדל"ן ממשיכה בדהירה מחוסרת רסן ומותירה רבים מאחור. קניית קרקע בסטטוס תכנוני מתקדם, בעלת אופק תכנוני וממד של וודאות היא ההזדמנות הטובה ביותר שלכם לעלות על הרכבת בהישג יד ולהפוך להיות מהדוהרים קדימה ולא מהנותרים מאחור. אולם, חשוב להבין שזוהי הזדמנות מוגבלת שהולכת ופוחתת עם הזמן, אם יעלה בראשכם בעת שאתם קוראים את המשפט שמדובר בספין שיווקי, שהריי אתם רואים כמויות של שטחים פתוחים, תמשיכו בעוד מעט קריאה, ראו את הנתונים ותבינו את גודל האשליה. 2/3 מהשטחים במדינת ישראל אינם נתונים לתכנון, הם מהווים שמורות טבע, אזורים צבאיים וכדומה. מתוך 1/3 השטחים הניתנים לתכנון, הרוב המוחלט כבר בנוי, מה שמותיר אותנו עם נתח קטן של קרקעות פנויות שמתוכן  93% מוחזקים בבעלות גופים מדיניים כמו רשות מקרקעי ישראל, מה שמותיר אותנו עם 7% קרקעות פרטיות, שהן הדובדבן שבקצפת, בהן ניתן להשקיע ולהרוויח מהשבחתן, אולם, 1/3 מהן שייך לכנסיות, וחלק בלתי מבוטל מהן חקלאי וללא אופק תכנוני, מה שמותיר אותנו עם אחוז מזערי של קרקעות רלוונטיות להשקעה שמתחלקות בין 9.5 מיליון התושבים במדינה. ואם נסכם את כל האמור במילה אחת – מהרו!

מאמרים נוספים