היעד הסופי – כיצד ניתן לממש השקעה בקרקע?

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

אתם כבר משוכנעים שהשקעה בקרקע היא ההשקעה הטובה ביותר עבורכם, יתכן שאתם אף מחזיקים בקרקע להשקעה, חשוב שתדעו מהן האפשרויות העומדות לרשותכם בעת שתגיעו לרגע המיוחל בו הקרקע הופכת זמינה לבניה ואתם מעוניינים לממש את ההשקעה. פנו אלינו לא מעט בעלי קרקעות ללא ידע, כלים ויכולת לקבל החלטות שיובילו למקסום ההשקעה שלהם, החלטנו שהדרך הטובה ביותר לעזור למשקיעים היא לא להחליט עבורם אלא להעניק להם את הידע הנדרש על מנת שיהיה באפשרותם לנתב את עתיד ההשקעה שלהם, החכמה היא לא להגיש לבן אדם את ה"דג" אלא ללמד אותו להשתמש ב"חכה". חשוב להבין שעצם ההשקעה בקרקע שהיא מעין מוצר גולמי בעולמות של בניה, ישנן מספר אפשרויות מגוונות למימוש ההשקעה, במאמר זה נפרוט עבורכם את המסלולים הרלוונטיים, אציין מראש שאין מסלול טוב יותר או פחות, אין אפשרות עדיפה מחברתה, השיקולים משתנים בהתאם לכל מקרה ומקרה ובהתאם למטרות ההשקעה. זוהי ההזדמנות לציין שאם רכשתם קרקע בחברת מיישבים ישראל, הפכתם לשותפים של החברה בהשקעה מה שמעניק לכם ליווי צמוד במימוש ההשקעה על ידי החברה כנציגות תכנונית ועל ידי עורך דין למקרקעין כחלק מהסכם השיתוף. בכך תוכלו לנשום לרווחה ולדעת שגורל ההשקעה שלכם קשור בזה של החברה שמשיגה עבור לקוחותיה את אותן התמורות שמשיגה עבור עצמה. אולם, אין זה אומר שעליכם לשבת בחיבוק ידיים מבלי לקחת חלק בתהליך, אנו כחברה מעודדים את קהילת המשקיעים שלנו לקבל יחד עמנו את ההחלטות באופן פעיל. 

מכירה של הקרקע

זהו המסלול הקלאסי, המוכר והידוע ביותר של מימוש השקעה בקרקע. רבים מקהל המשקיעים מעוניינים לבצע השקעה פיננסית בעולם הנדל"ן הם מבינים את הערך העצום של רכישת קרקע בטרם סיום ההליך התכנוני שלה ולפני שהופכת זמינה לבניה, ובכך רוכשים אותה במחיר נמוך במאות אחוזים משוויה בעת שתהפוך זמינה לבניה. המשקיע שרכש קרקע ונרשם כבעליה בטאבו נהנה מקפיצת שווי משמעותית של מאות אחוזים כתוצאה מהשבחת הקרקע והתקדמות ההליך התכנוני, כמובן שזאת ללא קשר לעליית מחירי הנדל"ן, לכן בשעה שתאושר תכנית מפורטת הקובעת הנחיות למתן היתרי בניה, שמכוחה ניתן לבנות על הקרקע, המשקיע יוכל לבצע יציאה ("אקזיט") ולמכור את הקרקע ברווח עצום. איך ניתן לעשות זאת? זהו החלק הפשוט, לאחר שעשיתם את הצעד החכם והנבון והשקעתם בקרקע הנכונה, צפו לטלפונים רבים בהם ישאלו אתכם האם אתם מעוניינים למכור את הקרקע ובאיזה מחיר. יש לא מעט בעלי עניין שמעוניינים להגדיל את שיעור אחזקתם, משקיעים שמצטערים שלא נכנסו בזמן להשקעה ותחושת הפספוס מובילה אותם לרכוש לאחר "שריקת הסיום", יזמים שמעוניינים להחזיק במגרש תכנוני שלם ועוד. איך תדעו שמציעים לכם מחיר הוגן? כחלק מתכנית מפורטת מתבצעת הכנה של טבלאות איזון והקצאה של בעלי הקרקעות בתכנית, הטבלאות הללו כוללת את חלקו של הבעלים במגרש תכנוני (המתבטא באחוזים שמבאים כמות יח"ד) וכן את השווי היוצא של בעל הקרקע לאחר השבחתה על פי הערכת שמאי. כמובן שאין לבעל הקרקע להתבסס על השווי בטבלאות האיזון לבדו, אלא עליו לחקור ולהבין את מחירי העסקאות שמתבצעות בשוק. במקרה הקיצוני ביותר מגיעים בעלי קרקעות לתביעות של פירוק שיתוף בבית משפט בהן שווי המכירה מאושר על ידי ערכאה שיפוטית (ניתן למנוע זאת באמצעות הסכם שיתוף). כמובן שיש ביכולתכם למכור את הקרקע באופן פעיל ולא להמתין באופן פסיבי להצעות, תוכלו להיעזר בחברה בה רכשתם את הקרקע או לנסות למכורה בעצמכם. כפי שצוין לעיל, כחלק מחברי הסכם השיתוף של חברת מיישבים ישראל, תהנו מאנשי מקצוע שיבצעו עבורכם את כלל הבדיקות לרבות מציאת הרוכש והשגת המחיר המקסימלי בגין המכירה במינימום זמן ובאופן יעיל. חשוב להבין, שיכולתו של בעל קרקע המחזיק בחלקים מינוריים ממגרש תכנוני למקסם את השקעתו נמוכה בעשרות מונים מזו של בעלי קרקעות המאוגדים כמקשה אחת ומבטאים שיעור אחזקות משמעותי בפרויקט, כזה שהופך אותם ל"מטרה אסטרטגית" עבור יזמים וקבלנים שיהיו נכונים להציע מחיר נאה על מנת לרותמם למכירה.

התקשרות על קבלן למתן שירותי בניה

כפי שציינו במאמר של השקעה בקרקע למול השקעה בדירה ניתן להגיע לדירה בנויה כתוצר מוגמר במסלול של רכישת קרקע והתקדמות להליך של בניה במחיר נמוך באופן משמעותי מרכישת דירה בנויה/דירה על הנייר (באמצעות חסכון בעלויות של מע"מ רווח יזמי, רכיב הקרקע ולעיתים גם מס רכישה). מחירי הנדל"ן מוסיפים לעלות במקביל לעליית יוקר המחייה וללא גידול משמעותי מנגד בהשתכרות החודשית בשוק, כל אלו ועוד, בשילוב סביבת הריבית הגבוהה הובילו למצב בו דירה הפכה להיות בלתי ניתנת להשגה עבור חלקים רבים מהאוכלוסייה. זוגות צעירים, והורים שמחתנים את ילדיהם נותרים בחוסר אונים מוחלט מול ה"אבק" שמשאירה רכבת הנדל"ן שנוסעת קדימה במהירות מחוסרת רסן בעוד שמותירה רבים מאחור. אנו מסבירים ללקוחות שלנו שעדיין לא מאוחר, שרכישת הקרקע הנכונה יכולה להיות עבורם "האור שבקצה המנהרה". במסלול בו מעוניין המשקיע להמשיך להליך הבניה ולצאת עם דירה לאחר שרכש מטרים בקרקע המהווים בטבלת האיזון וההקצאה קרקע ליחידת דיור, עליו להתקשר עם קבלן ולקבל ממנו שירותי בניה בתמורה לתשלום. מסלול זה הופך את המשקיע ל"יזם" ומאפשר לו להגיע לדירה בניה בחסכון עצום כאמור, לצורך הדוגמא מתוך פרויקט בשיווק החברה – הגעה לדירה ששוויה הנוכחי הוא 3,000,000 ש"ח בעלות כוללת של 1,800,000 ש"ח עפ"י הערכת שמאי שמפרט את כל העלויות הנלוות לרבות עלויות הבניה. למותר לציין כי לצורך התקשרות נכונה עם קבלן יש לבחון מספר הצעות ולוודא שההצעה היא טובה וכלכלית הן מבחינת המחיר והן מבחינת התמורות שנותן הקבלן, גם במסלול זה לקוחות החברה נהנים מאנשי מקצוע שעומלים על מנת להביא לשולחן את ההצעה הטובה ביותר באופן בו הקבלן רואה בקבוצה מטרה אסטרטגית וממקסם עבורה את התמורות.

קומבינציה

מדובר במסלול נוסף שהיעד הסופי שלו הוא דירה/מספר דירות בנויות, גם מסלול זה מיועד עבור משקיעים שמטרתם היא להמשיך להליך הבניה, אולם הוא רלוונטי רק למשקיע שמחזיק במספר יחידות קרקע המאפשרות לו לבנות דירה בטבלת האיזון וההקצאה. עסקת קומבינציה במקרקעין היא עסקת חליפין שבה מקנה בעל קרקע לקבלן/יזם/רוכש בעלות על חלק מסוים מהקרקע בתמורה לקבלת בעלות על חלק מסוים מתוך סל המבנים הנבנים על הקרקע. בעצם מדובר בעסקה בה בעל הקרקע מקבל שירותי בניה שעליהם הוא משלם באמצעות חלקים מהקרקע בבעלותו כאמצעי שווה כסף חליפי לתשלום, בעוד שהצד השני מקבל קרקע לבניה ללא צורך בהשקעת הון, אלא הוא משלם באמצעות מתן שירותי בניה. משקיע המחזיק במספר יחידות בקרקע יכול לקבל דירות בנויות בתמורה לכך שהוא מפריש חלק מהיחידות שבבעלותו לצד השני. לצורך חישוב התמורה על המשקיע לברר מהו יחס הקומבינציה באזור בו הוא מחזיק בקרקע, כלומר יש לברר מראש מהו האחוז מסך הנכסים העתידיים שיבנו על הקרקע של המוכר (בעל הקרקע) בתמורה לעסקה. לדוגמא: אם יחס הקומבינציה באזור בו אני מחזיק בקרקע הוא 1:3 אזי שאם הקרקע שבבעלותי מזכה אותי בשלוש יחידות על פי טבלת האיזון וההקצאה, אני אהיה זכאי בעסקת קומבינציה לדירה אחת בנויה בתמורה להקניית הבעלות ביחידות שלי לצד השני בעסקה, ובכך היחס מתקיים (1:3 = יחידה אחת בנויה על כל שלוש יחידות קרקע). ישנם מספר סוגים בעסקאות קומבינציה והיבטים רבים שיש להביא בחשבון בטרם ההתקשרות בעסקה, ולכן גם במקרה מעין זה נציין את שנאמר – משקיעי החברה המאוגדים בהסכם שיתוף יכולים להיות סמוכים ובטוחים שאנשי המקצוע שמלווים אותם יבחנו באופן מושכל את כלל ההיבטים הכלכליים, המיסויים, והמשפטיים בעת שמקבלים הצעות, שכמובן שגם בעסקאות קומבינציה יש ביכולת קבוצה בעלת שיעור אחזקה גבוה בפרויקט לקבל הצעות טובות יותר ולמקסם את השקעתם.

מכירה, שירותי בניה וקומבינציה אלו שלושת אפשרויות המימוש העומדות לכם כמשקיעים בקרקע בשעה בה תרצו לממש את השקעתכם. כפי שנאמר, לא ניתן להצביע על מסלול אחד ולומר שהוא הנכון והמשתלם תמיד, לצורך קבלת החלטה נכונה יש לבחון מספר הצעות מכל מסלול בהתאם למטרות ההשקעה ולחשב מהי ההצעה שתוביל להשאת הרווח באופן הטוב ביותר וכיצד היא מקדמת אתכם ליעדים שלכם ולמטרות שהצבתם מבעוד מועד.

מאמרים נוספים