משקיעי נדל"ן רבים שנכנסים לתחום הקרקעות חשים חוסר ביטחון לרכוש קרקע להשקעה כיוון שהם סבורים כי מדובר בזכות אמורפית בלתי מוגדרת, כעין מניה לא מוחשית שלא קיימת בהירות לגביה. חשוב לציין שהחשש הזה הוא מוטעה, במאמר הזה נסביר כיצד מתבטאת הבעלות בקרקע ואיך בדיוק היא מוגדרת מבחינה משפטית. אנו סבורים כי המידע הזה יספק מענה ללא מעט מכם שזקוקים למידה של בהירות בעניין ההשקעה בכדיי להרגיש ביטחון לבחור בקרקע על פני אפיקי השקעה אחרים.
עסקת מקרקעין
כאשר אנו רוכשים קרקע אנו מבצעים עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. רכישת קרקע אינה שונה מרכישה של דירה, משרד, חנות או כל נכס נדל"ן אחר ולכן עלינו להבין כיצד ניתן התוקף לעסקה. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 מגדיר:
"עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".
בשונה מסוגי עסקאות שאנו בדרך כלל מכירים, כאשר אדם רוכש נכנס מקרקעין החוק מגדיר כי עליו לבצע רישום שיגדיר אותו כבעלים בנכס על מנת שהעסקה תגיע לידי גמר ותקבל תוקף משפטי. בפועל, לאחר חתימת החוזה בין הצדדים וקבלת האישורים הנדרשים הם עוברים לשלב הרישום. על רישום עסקאות אלו אחראית לשכת רישום המקרקעין ואת פנקס הרישום אנו מכירים בשם "נסח טאבו". הנסח הוא בעצם מסמך רשמי מטעם המדינה שמספק מידע אודות הנכס ובעליו ושם אנו יכולים למצוא את הבעלות שלנו בנכסי הנדל"ן שאנו מחזיקים בהם, כל נכס ונסח הטאבו הספציפי שלו. כך בדיוק זה עובד ברכישה של קרקע, ברגע שאתם מבצעים עסקה ומשקיעים בקרקע אתם בעצם מקבלים בעלות לכל דבר ועניין שמופיעה בנסח הטאבו של הקרקע ובכך אתם הופכים להיות בעלים של נדל"ן ומקבלים זכות קניינית לכל דבר ועניין. מכאן נענה לשאלה נפוצה מאוד של משקיעים – מתי אוכל למכור את הקרקע? התשובה היא – תמיד, בדיוק כמו שאתה הבעלים של הדירה שלך ויכול לעשות בה כרצונך, כך הבעלות שלך בקרקע מקנה לך את הזכות לפעול בה כל פעולה המותרת במסגרת החוק ובין היתר למכור אותה. כמובן שאנו לא ממליצים למכור קרקע בטרם התקדמות משמעותית בהליך התכנוני מתוך אינטרס למקסם את הרווחים שלנו על ידי המתנה לעליית שווי משמעותית כתוצאה מהשבחת הקרקע עם אישור תכניות. אז כעת נעשה סדר, כשאתם רוכשים קרקע להשקעה אתם בעצם נרשמים כבעלים של החלק בקרקע שרכשתם בנסח הטאבו, כשאתם רוכשים קרקע שאינה זמינה לבניה אתם בעצם רשאים לפעול בה בהתאם לייעוד התכנוני שלה מכוח התוכניות שחלות עליה והשווי שלה נקבע בהתאם לכך. עם התקדמות ההליך התכנוני והפיכת הקרקע לזמינה לבניה סל האפשרויות שלכם מתרחב ואתם רשאים לבנות על הקרקע במסגרת זכות הבעלות שלכם בה ודבר זה מוביל לעלייה משמעותית בשווי הקרקע ומכך אנו נהנים כמשקיעים.
זכויות בניה המוקנות מכוח הבעלות
חוסר הוודאות של המשקיעים בכל הנוגע לתמורה בפועל שהם מקבלים כאשר הם רוכשים קרקע להשקעה נובע בעיקר מעניין זכויות הבניה. משקיע שהחליט לרכוש קרקע ליחידת דיור (שטח בקרקע שעל פי הצפיפות שנקבעה בתוכניות יקנה להם קרקע שעליה ניתן יהיה לבנות יחידת דיור) מתקשה להבין האם הוא בעצם קונה זכות בלתי מוגדרת או שהוא מקבל בתמורה לכספו נכס מוחשי ומוגדר. כפי שציינו לעיל, כאשר אתם רוכשים קרקע אתם נרשמים בנסח הטאבו של החלקה בה רכשתם חלק בקרקע ובכך אתם הופכים להיות בעלים מוגדרים בהתאם לשטח שרכשתם. אז איפה בעצם מופיעה הזכות שלכם לבנות על הקרקע? כאשר מתבצעת הכנה של תכנית מפורטת (תב"ע) על הקרקע, השמאי של התוכנית עורך הליך שנקרא "איזון והקצאה". בהליך הזה מרכז השמאי את כל בעלי הקרקעות בתוכנית (מתוך נסחי הטאבו בהם אתם מופיעים כחלק מהיותכם בעלים בקרקע), מאזן בין הזכויות שלהם בהתאם לשיעור אחזקתם בתוכנית ומקצה אותם למגרשי תכנון בהתאם לזכויות הבניה שאותן הם זכאים לקבל. זאת אומרת שאם בהתאם לצפיפות שנקבעה בתכנית המטרים בקרקע בהם אתם מחזיקים מקנים לכם קרקע ליחידת דיור, השמאי יקבע זאת בשלב בו הוא מאזן בין הזכויות של בעלי הקרקעות, ולאחר מכן יקצה לכם את היחידה שמגיעה לכם. את ההקצאה הזו תוכלו לראות במסמך רשמי הנכלל בנספחי התכנית שנקרא "טבלאות איזון והקצאה", בטבלה הזו תוכלו לראות את שמכם, את המגרש התכנוני שאליו הוקצתם ובהתאם לאחוז במגרש תוכלי להבין את מספר היחידות אליהן אתם זכאים במסגרת זכויות הבניה בתוכנית. לסיכומם של דברים, בעלות בקרקע היא בעלות מוגדרת, בעלת תוקף משפטי, בנכס מוחשי ומסוים שהופכת אתכם לבעלים דה פקטו של נדל"ן בישראל, דבר לו מייחלים רבים מהאוכלוסייה ולא מצליחים לעלות על הרכבת.
כיום, שעלייה על הרכבת של הנדל"ן הפכה להיות יעד כמעט בלתי ניתן להשגה, אנו במיישבים ישראל מזמינים אתכם לעלות על הרכבת ולהפוך להיות סוף סוף בעלים של נדל"ן על כל המשתמע מכך. השקעה בקרקעות מסתמנת כהשקעה ברת השגה בשוק של היום בה אתם לא נדרשים להשקיע הון עצמי רב ואתם לא צריכים להתחייב למשכנתא של 30 שנים ולהיות חשופים להלוואות בסביבת ריבית גבוהה. כאשר שערי הכניסה נוחים למשקיעים מדובר בהזדמנות של ממש – נצלו אותה, בואו להשקיע יחד איתנו בקרקעות ויחד להצמיח הצלחות.
