אחת ולתמיד – האם לקנות דירה למגורים?

שי מירום

שי מירום

משפטן ובעלים שותף בחברת מיישבים ישראל

תוכן עניינים

האוכלוסייה הישראלית שבויה בקונספציה לפיה בעלות בדירת מגורים היא המדד להצלחה, זהו היעד הנכסף ועלינו לעשות כל שביכולתנו על מנת להגשים אותו. מדובר בשיח חוצה קהלים שהשתרש כמעט בכל בית במדינה והמסר הזה מועבר אלינו במגוון פלטפורמות שונות – מדוכן הנאומים בכנסת ועד למגישי התוכניות העוסקות בכלכלה ופיננסים. מעניין לחשוב מדוע מדובר בהנחה כה רווחת במדינה בעוד שהתרבות הפיננסית במדינות רבות בעולם הפוכה לחלוטין, מי מכם שביקר בחו"ל ושוחח עם תושבים בוודאי הבחין בכך שמעט מאוד תושבי חוץ רוכשים דירות למגורים, לרוב הם מתגוררים בשכירות ומנתבים את ההון שלהם לאפיקי השקעה שונים. ובכן, בתור חברה בעלת קהילת משקיעים רחבה, שנחשפת לעסקאות נדל"ן על בסיס יום יומי, ברצוננו לעורר את תשומת לבכם למספר היבטים שלא בהכרח ידעתם או חשבתם עליהם.  

נקודת המבט של רוכשי הדירות למגורים רואה בדירה כנכס שמשרה להם תחושת יציבות וביטחון, הם חשים כי לאחר שעלה בידם לרכוש דירה הם השיגו את שנדרש מהם וכעת יוכלו להמשיך בחייהם על מי מנוחות. לצורך השגת תחושת הביטחון אליה הם כה מייחלים הם מוכנים לעבוד 20-30 שנים בעבור הדירה. ניקח כעת דוגמא קלאסית שמשקפת נאמנה את המציאות: זוג צעיר אחרי חתונה המחזיקים יחד בהון עצמי של 500,000 ש"ח (סכום שלא פשוט לחסוך ולא מצוי בידם של רבים מהזוגות הצעירים), הון זה מאפשר לזוג הצעיר לקבל משכנתא של 75% ולרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח. אם נאמר את האמת, כיום שמחירי הנדל"ן מרקיעי שחקים, 2 מיליון שקלים הם לא סכום שיוביל אתכם לדירה הכי אטרקטיבית ולמיקום מפתה. אם אתם מחפשים דירה למגורים באזור המרכז, ככל הנראה שתאלצו להתפשר על דירה ישנה, בגודל שלא יאפשר לכם להמשיך להתגורר בדירה כאשר המשפחה תתרחב, המיקום יהיה פחות טוב ולעיתים גם תוותרו על ממ"ד בדירה. אם תרכשו את הדירה תתעוררו בבוקר שאחרי עם מהלך בו ניצלתם את כל ההון העצמי שחסכתם (שברור שיכולת החיסכון שלכם תהיה אפסית ככל שיגדלו הוצאות הבית והילדים) לטובת דירה שכפי שציינו היא התפשרות, התחייבתם לסכום של 1,500,000 שקלים שההחזר החודשי עליהם יהיה סביב ה7,700 שקלים למשך תקופה של 30 שנים.

עליכם לעצור ולשאול את עצמכם האם התחייבות להחזר חודשי של למעלה משבעת אלפים שקלים הוא הצעד הנכון עבורכם, האם אתם כה בטוחים שתצליחו לעמוד בהתחייבות ולהחזיר את הכסף. החיים מטבעם הם גמישים ומשתנים מעת לעת יחד עם הצרכים והוצאות הבית שגדלות ככל שהמשפחה מתרחבת. חשוב לצפות במבט צופה פני עתיד את ההשלכות של לקיחת משכנתא שכזו, התבססות על יכולת החזר נוכחית בעת שאתם חותמים על משכנתא היא מוטעית ומועדת לפורענות ועלולה לגרור אתכם לקבל החלטות שלא יתאימו להמשך החיים שלכם. החיים מביאים איתם תקופות טובות יותר וטובות פחות, קורה שאדם שכיר מפוטר ממקום העבודה, או שאדם עצמאי נמצא בתקופה מוצלחת פחות בעסק שלו, קורה גם שאדם רוצה לשנות פוזיציה בחיים ולשנות מסלול לתחום עיסוק בו הוא מרגיש שיוכל למצות את הפוטנציאל שבו עד תום. קשה מאוד להתמודד עם סיטואציות מסוג זה כאשר התשלום מוסיף לרדת מחשבון הבנק חודש בחודשו. נצא מתוך נקודת הנחה שאכן המטרה מקדשת את האמצעים, ששווה להקריב ולהתאמץ בעבור דירה למגורים שהרי בכל זאת ולמרות הכל מדובר בדירה שהיא "שלך", חשוב מאוד להבין שמשכנתא היא קניין לכל דבר ועניין, אם תהיו כנים עם עצמכם תוכלו להודות שהדירה בפועל היא 75% של הבנק, ומי שטועה לחשוב אחרת, יעמוד על טעותו באם ינסה לא לשלם את החזרי המשכנתא החודשיים ויופתע לגלות כי הבנק יממש את זכות השעבוד שלו וימכור את הדירה "שלו".

מה בכל זאת כדאי לעשות?

לצורך בחינת האלטרנטיבות העומדות לרשותכם ניקח את אותו זוג צעיר, עם אותו ההון של 500,000 שקלים, ואותם 7,700 ש"ח שמוכנים לשלם בכל חודש. ההון העצמי שחסכו הזוג יכול לשמש אותם לטובת השקעה שתניב להם תשואות משמעותיות הרבה יותר מדירת המגורים שתכננו לקנות. כאשר אדם מנתב את הונו לטובת עסקה להשקעה, הוא בוחן באופן ענייני אך ורק שיקולים כלכליים ונפתחת בפניו קשת של אפשרויות השקעה שמהם יוכל לברור את העסקה המשתלמת ביותר עבורו ושתואמת את מטרות ההשקעה שלו. זאת לעומת השיקולים של אדם שמחפש לרכוש דירה למגורים ומונע משיקולים המערבים רגש ונוחות, כמו קרבה למקום העבודה או לבית ההורים, האזור בו גדל, דבר שמצמצם את האפשרויות למספר מוגבל ולא מאפשר לרוכש את הפריבילגיה לבחון האם העסקה טובה מבחינה כלכלית והוא עלול אף לשלם מחיר גבוה ממחיר השוק. חשוב גם להבין שעל מנת לבצע השקעה נכונה, קיימת חשובות עצומה לבחירת עסקה שעתידה להניב תשואה עודפת על השוק, בעלי דירות רבים טועים לחשוב שנהנו מתשואות גבוהות על הדירה בעקבות עליית מחירי הנדל"ן, אולם כאשר ימכרו את דירתם ויחפשו נכס חלופי יבינו שכוח הקנייה שלהם נשחק, ועל אף שמכרו במחיר גבוה יותר אין ביכולתם לעלות ברמה ולרכוש נכס טוב יותר, שעלה במחיר יחד עם הדירה שלהם (להרחבה ראו מאמר שכתבנו בנושא). הרעיון בהשקעה נכונה הוא לצאת לשוק לאחר שמכרתם את הנכס עם יכולת קניה שתאפשר לכם להיכנס לעסקאות גדולות יותר. כאשר ביצעתם השקעה עם ההון העצמי שלכם במקום להשקיע אותו בדירת המגורים, ביצעתם צעד שיאפשר לכם לנתב מחדש את ההון שילך ויגדל לאחר מספר שנים ולהגדיל אותו מעסקה לעסקה. עם אותם 7,700 שקלים שתכננתם לשלם לבנק בכל חודש תוכלו לשכור דירה אטרקטיבית הרבה יותר מהדירה שהיה ביכולתכם לרכוש ב2 מיליון שקלים, סכום כזה יאפשר לכם לגור בשכירות בדירה גדולה, חדשה יותר ובמיקום טוב יותר, ובכך תבטיחו לעצמכם איכות חיים גבוהה יותר. אנו מסיקים שבשעת קריאת המאמר רבים מכם יתמהו על רעיון זה, שכן מדוע לשכור דירה ו"לזרוק כסף לפח" במקום לשלם משכנתא על נכס בבעלותך, אולם אם תמשיכו לקרוא תבינו מדוע אנו מייעצים לכם לפעול בצורה הזו.

המספרים מדברים בעד עצמם

כחברת השקעות המתעסקת בנדל"ן אנו תמיד ממליצים לבחון עסקאות בצורה יסודית ולעבור על המספרים, ובכך התמונה תתבהר ולעיתים תלמדו כי נחפזתם לגבש דעתכם אודות ההשקעה. על מנת שתוכלו לבחון האם הכסף אכן יורד לטמיון בשכירות לעומת תשלום משכנתא עבור נכס בבעלותכם, עליכם לבחון מה אתם משלמים בכל אחד מהמקרים:

משכנתא – לצורך ההשוואה והדוגמא ניקח דוגמא מספרית של 1,000,000 ש"ח (כמובן שניתן לעשות חשבון בהתאם לשווי הנכס עפ"י חישוב זה). הריבית כיום על משכנתא נעה בין 5-6% ריבית שנתית, יוצא כי על כל 1 מיליון ש"ח של משכנתא התשלום השנתי של הריבית (תשלום שהוא רווח של הבנק ולא מנותב לטובת הקרן על הנכס שלכם) הוא 50,000 ש"ח לערך.

שכירות – נמשיך עם דוגמת ה1,000,000 שקלים לצורך ההשוואה. אחוז התשואה של שכירות על נכס בשווי זה הוא 3% בממוצע וככל ששווי הנכס מתייקר אחוז התשואה פוחת (לדוג' בתל אביב מדובר ב2.5%), יוצא כי על כל 1 מיליון ש"ח של שכירות התשלום השנתי של השכירות הוא 30,000.

כאשר תבחנו את המספרים תגלו כי המסקנה היא ברורה – ההנחה הרווחת היא בדיוק הפוכה, הוכחנו בדוגמא פשוטה שעל כל מיליון שקלים שמגלמים את שווי הנכס אתם חוסכים בשכירות 20,000 בשנה לעומת משכנתא. את הדוגמא הזו תוכלו להמיר לכל נכס שאתם בוחנים, תוכלו לבצע את ההשוואה בהתאם למספרים ותגיעו לאותה מסקנה. כעת תשאלו את עצמכם היכן באמת הכסף "נזרק לפח" ויורד לטמיון?

כעת, במידה ואכן שוכנעתם בטענות שעלו מן הדברים, תוכלו להפנות אלינו שאלה מתבקשת – איך אספק לי ולמשפחתי את תחושת היציבות והביטחון ללא רכישת דירה וכאשר אנו גרים בנכס שלא בבעלותנו?

לשאלה זו יש פתרון פשוט שאנו נציין בפניכם, כיום עם הטבות המס והתמריצים שניתנים ליזמים ולקבלנים ע"י המדינה, יש להם אינטרס משמעותי להשכיר את הדירות שלהם לטווח ארוך. תוכלו למצוא לא מעט משכירים שיסכימו לחתום אתכם על חוזה ארוך טווח שיספק לכם את היציבות והביטחון שאתם מחפשים. תוכלו לבחור את הדירה שבה תרצו לגור בשנים הבאות ולבטח את עצמכם מבחינה חוזית שאכן כך יהיה גם מבלי לרכוש את הנכס בפועל. חשוב לציין שהמלצתנו במקרה של שכירות ארוכת טווח היא להשאיר את הכוח ביד שלכם ולאפשר לכם מצד אחד לקבל יציבות אך מצד שני לאפשר לכם נתיב יציאה בטווח הנראה לעין, אם לדוגמא אתם מעוניינים לשכור את הנכס למשך 4 שנים תוכלו לחתום לתקופה של שנתיים ולקבל אופציה לזכותכם שתאפשר לכם להאריך לשנתיים נוספות, ובכך אתם לא מתחייבים לדמי שכירות באופן קשיח. אם נסכם את החלופה המוצעת, במקום לנצל את כל ההון העצמי שלכם לטובת דירה למגורים שלא תניב לכם תשואות משמעותיות, להתחייב להחזר חודשי גבוה למשך 30 שנים ובכל זאת לגור בדירה פחות אטרקטיבית, תוכלו להשקיע את ההון שלכם בהשקעות שיניבו לכם תשואות עודפות על השוק, לשכור דירה ברמה גבוהה יותר ובכך לספק לעצמכם איכות חיים גבוהה יותר ועדיין לחסוך בעלות השנתית לעומת החזרי ריבית של משכנתא.

מחיר למשתכן

מאחר והתייחסנו להיבטים השונים שיש לבחון אודות רכישת דירה למגורים, חשוב לתת את הדעת על סוגיית המחיר למשתכן. יתכן שתסכימו עם כל האמור, אך תהיו סמוכים שדירה במחיר למשתכן היא מקרה אחר, שחלופה זו היא העסקה האולטימטיבית שיש לחבקה בשתי ידיים. גם בעסקה זו נרצה לעורר אתכם לחשוב על מספר דברים שיסייעו לכם לקבל החלטות פיננסיות נכונות. אם נחזור לנקודת ההתחייבות החודשית למשך שנים רבות, סוגיית המחיר למשתכן מצריכה התייחסות לנקודה זאת אף ביתר שאת. האפשרות שעומדת לזוגות לקבל משכנתא על 90% משווי הנכס מובילה אותם להיכנס לעסקה מעבר ליכולת הריאלית שלהם ללא כל צורך אמיתי. הזוג מרגיש כי יש לנצל את ההזדמנות שנפתחה בפניו עד תום וכי מדוע לרכוש דירות 3/4 חדרים ולא להתאמץ ולקחת דירת 5 חדרים, כאשר המחיר נמוך ויכולת המינוף גבוהה. התשובה היא פשוטה והכתובת על הקיר – זוגות בדרך כלל זוכים במחיר למשתכן בשלב בוסרי בחיים, כאשר הם עדיין לא הפכו להורים וההוצאות שלהם מועטות, הבעיה העיקרית עולה כאשר הפוזיציה שלהם בחיים משתנה וההחזרים החודשיים מהווים עבורם מעמסה שהם לא מצליחים להתמודד איתה, אלא שהעסקה שהם עשו לא מותירה להם פתח מילוט. בשונה מרכישת דירה רגילה, עסקה זו מגבילה את הרוכשים במכירת הדירה למשך 5 שנים מיום קבלת מפתח/7 שנים מיום הזכייה, כך שהם לא יכולים להחליט למכור את הנכס ולהוריד מעצמם את ההתחייבות שנכנסו אליה למשך תקופה לא מבוטלת. הנקודה החשובה לא פחות, היא שתהליך זה על כל שלביו אורך בדרך כלל מספר שנים הכוללות ניסיונות רישום חוזרים ונשנים מעת לעת, כאשר במשך כל הזמן הזה הם "יושבים על הגדר" ובוחרים שלא לבצע השקעות עם ההון שבידם שכן הם מייעדים אותו לדירה במחיר למשתכן. חשוב להבין שבנדל"ן זמן הוא ההזמנות, ככל שהזמן עובר המחירים עולים והרכבת מתרחקת, במשך התקופה בה המתינו לזכייה המיוחלת בחיבור תקופת הצינון בה הם מנועים מלמכור את הנכס, אותם רוכשים פספסו הזדמנויות השקעה שיכלו להניב עבורם רווחים גבוהים יותר והם הותירו להן לחלוף לנגד עיניהם.

לסיכומם של דברים, אנו כחברה יזמית מעודדים את קהילת המשקיעים שלנו לחשוב מחוץ לקופסה, לבחון כל השקעה על פי נתונים קונקרטיים ולא על פי הדעה הרווחת, ברוב המקרים עולה כי האלטרנטיבות הקיימות עדיפות הרבה יותר. התנהלות כלכלית נכונה תסייע לכם למקסם את ההון שברשותכם ולהפיק ממנו את המיטב, השקעה נכונה שיוצרת תשואות עודפות על השוק תאפשר לכם לחזור חזקים ואיתנים יותר ולהיכנס לעסקאות גדולות יותר מפעם לפעם, בכך תאפשרו לכסף ולנכסים שלכם לעבוד עבורכם ולא להיפך. 

מאמרים נוספים